“Kennis en ervaring zijn alleen van nut als ze uitgewisseld worden.”

Om de b$elangen van de vastgoedexperten en vastgoedpromotoren, nu en in de toekomst, gedegen te verdedigen hebben wij de vzw Fexpro opgericht.

De jarenlange ervaring van de oprichters en de raad van bestuur, hun permanente inzet voor de professionalisering van het beroep en hun gedrevenheid tot vervolmaking staan garant voor het welslagen van deze nieuwe belangenvereniging.

Wij bieden aan alle leden de mogelijkheid elkaar te ontmoeten op verschillende events en vormingsmomenten met gerenommeerde gastsprekers en deskundigen. Wij zorgen op zeer regelmatige basis voor specifieke beroepsgerichte opleidingen. U kunt indien gewenst ook deel uitmaken van de verschillende praktijkgerichte en praktijkgestuurde werkgroepen. Tevens kunnen alle leden via Fexpro ook genieten van verschillende voordelen van onze zakenpartners.

Laat ons even weten wat we voor mekaar kunnen betekenen, via een mailtje, een brief of ter gelegenheid van onze events.

In de overtuiging met Fexpro een representatief platform te bieden aan alle vastgoedexperten en vastgoedpromotoren,

Met vriendelijke groeten,

Hendrik Leurs
Voorzitter


Fexpro leden genieten 15% korting op een aantal boeken inzake vastgoed van Larcier

Meten is weten!

Meten is weten. Maar hoe meten we de oppervlakte van een woning?

 

Soms wordt al eens smalend gezegd dat een appartement aan de kust 10 % groter is dan hetzelfde appartement in het binnenland. Of met andere woorden: het vermelden van de juiste oppervlakte van een pand is blijkbaar niet zo gemakkelijk.

 

Daar is vanaf 1 januari 2016 verandering in gekomen, door het hanteren van de Europese meetstandaards van gebouwen. In alle landen van de Europese gemeenschap worden nu door vastgoedexperten dezelfde maatstaven gehanteerd voor het opmeten van gebouwen. Hierbij moeten wij vooral de begrippen Bruto Vloeroppervlakte (BVO) en Netto vloeroppervlakte (NVO) onthouden en dan ook toepassen.

 

De bruto vloeroppervlakte (BVO) heeft betrekking op de buitenomtrek van de bouwelementen die de begrenzing van het gebouw vormen, met inbegrip van hun bekleding gemeten op vloerhoogte. De BVO loopt door tot de fysieke begrenzingen van het gebouw die de scheiding vormen tussen het gebouw en zijn buitenomgeving. Het is de zogenoemde buitenmuurse oppervlakte.

 

WIJZE VAN OPMETEN

De BVO van een verdieping is de oppervlakte van de gesloten veellijn die rondom de vloer loopt en waarvan de zijden worden gevormd door:

  • de buitenzijden van de gevelelementen die de omtrek begrenzen van de gesloten ruimtes die zich op de desbetreffende verdieping bevinden
  • de hartlijn van de scheidingsmuren tussen gebouwen
  • de hartlijn van bouwelementen die de scheiding vormen met eventuele mede-eigenaren

 

Verder is de BVO exclusief de oppervlakte van: wegen en toegangen, tuinen, buitentrappen en –roltrappen, onbruikbare zolders, metalen galerijen voor het onderhoud van het gebouw, platte daken en schuine daken.

 

De BVO is inclusief de oppervlakte van: terrassen, bruikbare zolders, technische ruimtes buiten, ten behoeve van het gebouw, loopbruggen of doorgangen tussen twee delen van het gebouw.

 

 

De netto vloeroppervlakte (NVO) heeft betrekking op de binnenomtrek van alle bouwelementen, gemeten op vloerhoogte. De NVO is de vloeroppervlakte die daadwerkelijk door de gebruiker van het gebouw kan worden gebruikt. Dit is de zogenoemde binnenmuurse oppervlakte, exclusief alle bouwelementen.

 

 

WIJZE VAN OPMETEN

De NVO van een verdieping is de som van de oppervlaktes van de veelhoeken waarvan de zijden worden gevormd door de zichtbare binnenzijde van de bouwelementen: gevelmuren, scheidingsmuren, binnenmuren en -wanden, kolommen en vaste wanden.

 

De NVO is exclusief de oppervlakte van: onbruikbare zolders, liftkokers, metalen bruggen, trappen en galerijen voor het onderhoud van het gebouw, kolommen en pilaren met een doorsnede van > 0,1 m², bouwelementen.

 

De NVO is inclusief de oppervlakte van: overdekte en aan de zijkanten gesloten doorgangen, bruikbare zolders, onderhoudsruimtes, technische ruimtes ten behoeve van het gebouw, loopbruggen tussen twee delen van het gebouw, vloerdelen onder de doorlopende omkasting van convectoren, delen van de vloer met een vrije hoogte van < 1,60 m.

 

Wanneer deze voorschriften stelselmatig worden nageleefd, kan worden gewaarborgd dat een homogeen meetsysteem wordt toegepast voor gebouwen die qua architectuur sterk verschillen, en zijn doelmatigheidsindicatoren onderling goed vergelijkbaar bij de beoordeling van investeringen in vastgoed.

In de praktijk worden twee meettechnieken toegepast:

  • opmeten ter plaatse: hierbij wordt een bestaand gebouw met geschikte meetinstrumenten

opgemeten door een professioneel landmeter, vastgoedexpert of vastgoedmakelaar;

  • opmeten op tekening: hierbij wordt het gebouw van een tekening opgemeten aan de hand van "as built"-documenten en computerbestanden.

 

Hoewel het de bedoeling is dat deze voorschriften algemeen worden toegepast, kan niet worden uitgesloten dat betrokken partijen in uitzonderlijke gevallen in overleg een andere meetmethode moeten kiezen op basis van architectonische, technische en juridische criteria.

 

Indien u meer wil weten over deze materie dan mag u contact nemen per mail met onze federatie Fexpro (Federatie experten en promotoren) via: info@fexpro.be.

Hendrik Leurs / voorzitter Fexpro



Beste vastgoedmakelaar van Portugal

Onze collega Gini Fontana van Exclusive Algarve Villa's heeft drie jaar na elkaar de award gewonnen als beste vastgoedmakelaar van Portugal.

Zij hebben momenteel ook een vaste stek in ons Fexprohuis Industriepark 3a te Zwijnaarde tel. 0497/904503.

 



Omzetstijging in Spaans Vastgoed

 

Omzetstijging in Spaans vastgoed

 

Volgens het Spaans Nationaal Statistisch Instituut steeg de verkoop van woningen in Spanje in april met 9,4% ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. Hierdoor steeg de de omzet voor de achtste opeenvolgende maand. Volgens de krant El Economista had Andalousië de meeste transacties tijdens deze periode.

 

 

Groei in goedgekeurde hypotheken

 

 

In maart van dit jaar is het aantal nieuwe hypotheken, opgenomen in het kadaster, gestegen met bijna twintig procent (19,7%) tegenover maart 2014. Veel Spaanse banken staan meer nieuwe leningen toe aan buitenlanders om aan te kopen en dit voor een bedrag tot 70% van de aankoopwaarde.



Potentële kopers gedopeerd door lage rentes

Nieuwsbron : Nieuwsblad.be

 

Vier bekende gezichten uit de vastgoedwereld gingen in Kortrijk in debat. Ze braken onder meer een lans voor wonen boven scholen en openbare gebouwen. Ze waarschuwden ook voor de dopering door lage rentes ... .

Bonus Advocaten, een advocatenkantoor uit Kortrijk dat gespecialiseerd is in vastgoedrecht en stedenbouw en FeXpro, de Federatie voor vastgoedexperten en promotoren, sloegen hiervoor de handen in elkaar.

Het opzet bestond erin om de jonge leeuwen uit de vastgoedwereld in debat te brengen met de anciens, waarbij zij hun persoonlijke en professionele ervaringen zouden delen met elkaar en met het publiek.

De initiatiefnemers wisten hiervoor Bart Versluys, CEO van de Groep Versluys die zich in hoofdzaak toespitst op grootschalige nieuwbouwprojecten aan de kust, te strikken. Ook Lode Waes, CEO van Vanhaerents Development, waar o.a de renovaties van de Militaire Hospitalen te Oostende en te Antwerpen één de meest in het oogspringende projecten zijn, vervoegde het panel.

Lieven Thiers ( Groep THIERS) en Herman Uyttersprot ( Makhzen) vertegenwoordigden de ‘oudere’ generatie. Lieven Thiers kan vijftig jaar ervaring voorleggen in de vastgoedsector en is voornamelijk actief in de streek van Kortrijk en Waregem. Herman Uyttersprot realiseert zowel residentiële projecten, als kantoorsites en is momenteel het project ‘Gent The Loop’ aan het ontwikkelen.

175 geïnteresseerden, bouwpromotoren en andere actoren uit de vastgoedwereld, participeerden aan 'Back to the Future'.

Het gesprek werd gemodereerd door Jan Allaert (Bonus Advocaten) en Hendrik Leurs (feXpro) en behandelde actuele topics uit de Bouw-en Vastgoedmarkt.

In het kader van duurzaamheid en betaalbaarheid van woningen werd er ingepikt op het verenigen van diverse functies in één pand. Lode Waes bleek een groot voorstander te zijn van het koppelen van (semi-) publieke aan private functies. Zo stelde hij - ter illustratie - dat het optrekken van een gemeentelijke bibliotheek, een provinciehuis of school een meerwaarde zou kunnen betekenen voor de overheden en de omgeving, indien zij ook verdiepingen daarbovenop zouden creëren, waarin woongelegenheden worden ondergebracht. Op deze wijze wordt niet alleen de schare ruimte optimaal aangewend, ook worden inkomsten gegenereerd voor de overheden gezien zij hun grondwaarde terugverdienen. Daarbij worden bovendien gebouwen én hun omgeving ’s avonds en tijdens de weekends op die manier leefbaarder en levendiger door de sociale controle.

Bart Versluys onderschreef deze stelling en lichtte toe dat heel wat nieuwbouwprojecten aan de kust zich in de hoogte situeren om ruimte te winnen én om zich als kuststad te etaleren. ‘De zeedijk is een muur en is lelijk. De ideale ligging aan de kust situeert zich twee, drie straten verder waar dan in de hoogte wordt gebouwd’, aldus Versluys.

Schepen van Wonen en Bouwen van de Stad Kortrijk, Wout Maddens: '

Architecten moeten van achter hun computer komen en met hun tekentafel ter plaatse kamperen. Een vastgoedproject moet immers vooral passen in de omgeving en conform zijn aan de aanwezige sfeer in de buurt. Ook het aspect ‘leefbaarheid’ is daarbij belangrijk. 

Op de vraag of het vroeger ‘beter’ was, werd door het panel wijs geantwoord dat het ‘anders’ was. Het is er geenszins eenvoudiger op geworden. Het kluwen aan regelgeving en de complexe (lees: vertragende) administratie beletten een vlotte circulatie in de vastgoedmarkt. De vier ervaringsexperten camoufleerden hun frustraties niet. Bij sommige projecten verstrijken er meerdere jaren vooraleer de eerste steen wordt gelegd. Vastgoedpromotoren dienen deze ruime periode financieel te zien overbruggen.

Lieven Thiers besloot dat het vroeger in ieder geval “aangenamer” was om aan bouwpromotie te doen.

Bart Versluys hekelt de vertragende werking die beroepsprocedures met zich meebrengen. Zijn ervaring leert dat na intens overleg met de stadsdiensten relatief vlot een stedenbouwkundige vergunning wordt verkregen, maar de echte problemen stellen zich op het ogenblik van aanplakking. Eén misnoegde belanghebbende kan de uitvoering van een volledig project opschorten. Hij deed die avond dan ook een opmerkelijk voorstel: beroepsindieners die op het einde van de rit in het ongelijk worden gesteld, zouden moeten kunnen worden veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding.

Jan Allaert: 'De vier bouwpromotoren pleitten in elk geval voor een meer coherente aanpak. De diverse bevoegde diensten (stedenbouw, erfgoed, mobiliteit, milieu, enz.) dienen bij aanvang van het project aan één en dezelfde tafel plaats te nemen, zodat van bij het begin alle standpunten kenbaar worden gemaakt en op elkaar worden afgestemd.

Uit het geslaagde en geanimeerd panelgesprek kunnen we vooral onthouden dat de vastgoedsector in België floreert en de crisis goed doorstaan heeft, zeker in vergelijking met de omringende landen. Lode Waes maakt evenwel meteen voorbehoud voor de toekomst: 'Potentiële kopers worden op vandaag gedopeerd door de lage rentes. Eenmaal de rentes zullen stijgen, zou het tij wel eens kunnen keren.’



10-jarige Aansprakelijkheid aannemer en architect.

De contractuele uitsluiting van de in solidum-gehoudenheid van aannemer en architect in het kader van de tienjarige aansprakelijkheid is verboden, zo bevestigt het Hof van Cassatie.


Wij stellen vast dat er in de Belgische architecten- en aannemingspraktijk nog steeds vragen en onduidelijkheden zijn over de contractuele uitsluiting van de zogenaamde in solidum-aansprakelijkheid van verschillende deelnemers aan het bouwproces.

In zijn arrest van 5 september 2014 dat recent werd gepubliceerd, geeft het Hof van Cassatie duidelijkheid over de uitsluiting van de in solidum-gehoudenheid in het kader van de aansprakelijkheid op grond van artikel 1792 Burgerlijk Wetboek: een contractueel beding op grond waarvan een architect, in geval van een samenlopende fout met die van een aannemer, door de bouwheer slechts voor zijn aandeel in de ontstane schade (en dus niet voor het geheel van de schade) kan worden aangesproken, is ongeldig wanneer zijn 10-jarige aansprakelijkheid in het gedrang is. Het Hof oordeelt dat een dergelijk beding in zoverre strijdig is met de openbare orde.

Principes: in solidum-aansprakelijkheid vs. 10-jarige aansprakelijkheid van architecten en aannemers

Vaak zijn gebreken in de bouw het gevolg van fouten van zowel de aannemer (bv. uitvoeringsfout) als van de architect (bv. conceptfout of controlefout). Indien hun onderscheiden fouten noodzakelijk hebben bijgedragen tot dezelfde schade, worden ze juridisch als samenlopende fouten beschouwd, waarvoor de aannemer en de architect in solidum aansprakelijk kunnen worden gesteld door de bouwheer. Dit betekent dat zowel de aannemer als de architect elk afzonderlijk voor het geheel van de (bewezen) schade in hoofde van de bouwheer kan worden aangesproken. Na vergoeding kan de ene schuldenaar t.a.v. de andere een regresrecht uitoefenen ten belope van hetgeen de ene meer dan zijn persoonlijk aandeel in de schade heeft betaald. Zo kan bv. de architect wiens conceptfout 60% van de schade heeft veroorzaakt, en die voor 100% van de schade wordt aangesproken door de bouwheer, 40% van de schade terugvorderen vanwege de aannemer die een samenlopende uitvoeringsfout beging.

In geval van samenlopende fouten kiest de bouwheer er vaak voor om de volledige schade te verhalen bij de architect, aangezien zijn beroepsaansprakelijkheid ook wettelijk verplicht verzekerd is en/of omwille van een voorkomende insolvabiliteit van de aannemer.

Als gevolg daarvan en omdat de in solidum-aansprakelijkheid in beginsel niet van openbare orde noch van dwingend recht is, komen in architectenovereenkomsten vaak contractuele bedingen voor waarbij de in solidum-gehoudendheid wordt uitgesloten, zodat de bouwheer de architect slechts kan aanspreken voor diens persoonlijk aandeel in de totstandkoming van de schade, in het voormelde voorbeeld ten belope van 60%. Ook in aannemingsovereenkomsten komen dergelijke bedingen steeds vaker voor, zeker in grote bouwprojecten.

Daarnaast zijn architecten en aannemers op grond van de artikelen 1792 en 2270 Burgerlijk Wetboek gedurende 10 jaar na de oplevering (aanvaarding) van het werk aansprakelijk voor ernstige gebreken, zichtbaar of verborgen, die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan, in het gedrang (kunnen) brengen. Deze 10-jarige aansprakelijkheid is van openbare orde, zodat er contractueel niet van kan worden afgeweken.

In de rechtspraak en rechtsleer bestond er reeds enige tijd discussie over de rechtsgeldigheid van een voornoemd contractueel beding tot uitsluiting van de in solidum-gehoudenheid wanneer de aansprakelijkheid ex artikel 1792 en artikel 2270 B.W. in het geding is.

Oordeel van het Hof van Cassatie

In zijn arrest van 5 september 2014 verduidelijkt het Hof van Cassatie dat indien en voor zover de 10-jarige aansprakelijkheid ex artikel 1792 B.W. in het geding is, de contractuele uitsluiting van de in solidum-aansprakelijkheid niet geldig is.

De contractuele uitsluiting van de in solidum-gehoudenheid houdt volgens het Hof een ongeoorloofde beperking in van de 10-jarge aansprakelijkheid ex artikel 1792 B.W., die van openbare orde is. Aangezien de architect zijn aansprakelijkheid op grond van artikel 1792 B.W. niet kan beperken, kan hij ook zijn in solidum-aansprakelijkheid in dit geval niet uitsluiten of beperken.

Conclusie

Met dit arrest bevestigt het Hof van Cassatie dat een beding tot uitsluiting (exoneratie) van de in solidum-aansprakelijkheid niet kan worden ingeroepen of toegepast wanneer de 10-jarige aansprakelijkheid ex artikel 1792 en artikel 2270 B.W. van de bedinger in het geding is.

Aangezien het Hof uitdrukkelijk stelt dat een dergelijk beding in zoverre strijdig is met de openbare orde, dient ons inziens te worden aangenomen dat zo’n beding op zich in principe wél rechtsgeldig is en kan worden ingeroepen tegen de bouwheer indien een andere aansprakelijkheid dan die ex artikel 1792 en artikel 2270 B.W. in het gedrang is, zoals de contractuele aansprakelijkheid vóór oplevering (aanvaarding) of de aansprakelijkheid voor zgn. lichte verborgen gebreken na oplevering.

Met het oog op meer zekerheid en duidelijkheid zouden architecten (of aannemers, ingenieurs of studiebureaus) de voorgenomen contractuele uitsluiting van hun in solidum-gehoudenheid kunnen omschrijven in hun overeenkomsten als volgt: “In geval van samenlopende fouten kan de opdrachtgever de opdrachtnemer slechts aanspreken voor zijn persoonlijk en rechtstreeks aandeel in de totstandkoming van de schade, met uitzondering van de tienjarige aansprakelijkheid op grond van de artikelen 1792 B.W. en 2270 B.W.”

Dergelijk beding belet echter niet dat de rechter de inhoud daarvan steeds kan toetsen aan de gemeenrechtelijke regels met betrekking tot de geoorloofdheid van aansprakelijkheidsbeperkingen / exoneratiebedingen, en op grond daarvan het beding alsnog kan verwerpen.