“Kennis en ervaring zijn alleen van nut als ze uitgewisseld worden.”

Om de belangen van de vastgoedexperten en vastgoedpromotoren, nu en in de toekomst, gedegen te verdedigen hebben wij de vzw Fexpro opgericht.

De jarenlange ervaring van de oprichters en de raad van bestuur, hun permanente inzet voor de professionalisering van het beroep en hun gedrevenheid tot vervolmaking staan garant voor het welslagen van deze nieuwe belangenvereniging.

Wij bieden aan alle leden de mogelijkheid elkaar te ontmoeten op verschillende events en vormingsmomenten met gerenommeerde gastsprekers en deskundigen. Wij zorgen op zeer regelmatige basis voor specifieke beroepsgerichte opleidingen. U kunt indien gewenst ook deel uitmaken van de verschillende praktijkgerichte en praktijkgestuurde werkgroepen. Tevens kunnen alle leden via Fexpro ook genieten van verschillende voordelen van onze zakenpartners.

Laat ons even weten wat we voor mekaar kunnen betekenen, via een mailtje, een brief of ter gelegenheid van onze events.

In de overtuiging met Fexpro een representatief platform te bieden aan alle vastgoedexperten en vastgoedpromotoren,

Met vriendelijke groeten,

Hendrik Leurs
Voorzitter


Fexpro leden genieten 15% korting op een aantal boeken inzake vastgoed van Larcier

Investeringsprojecten te Servië

Gentlemen,

 

We hope this message finds you all well. We are sure that you are looking forward to you summer vacations and certainly hope that you have a good time with your families.

 

Regarding our discussions in Belgrade, we recall that you requested that we share any perspective business opportunities that we come upon in the southeast Europe region. Accordingly, there are 2-3 opportunities that are very interesting that we would like to share with you. These are medium size investments, and something that you may consider to be a convenient size to enter and test the market.

 

If this is of interest to you, we would be happy to organize a Skype call anytime in the week of 3rd July. If you would like some additional information in the meantime, we can most definitely send a short brief on each of the investment opportunities.

 

We look forward to hearing back from you.

 

Kind regards,

Vladimir Milovanovic and Milan Jankovic

mj_arh@yahoo.com



Bedankingen Servische hosts na studiereis Servië

Onderstaande bedankingen werden reeds ontvangen na de studiereis naar Servië:

 

Van Ambassadeur Leo D'aes:

 

"Mijnheer de Voorzitter,

 

Ik bevestig ontvangst van uw Lexicon, begeleid van uw vriendelijke brief, die ik ten zeerste waardeer.

 

Ik dank U van harte voor dit waardevolle geschenk dat tegelijk een mooie souvenir vormt van onze hartelijke ontmoeting. Ik kijk graag uit naar de opvolging ervan.

 

Met achtingsvolle groet,

 

Leo D’aes"

 

Van de Project Manager bij Turner International LLC:

 

"Dear sirs,

It was a pleasure to meet you in Belgrade.

thank you very much for your invitation, we will make sure to visit you in October. We will keep in touch in the meanwhile.

 

Kind regards,

Vladimir Milovanovic "



Huidige Omgevingsloket blijft van toepassing tot 1 januari 2018

Voor de Vlaamse Regering staan digitalisering en vereenvoudiging ten dienste van de samenleving en zijn ze geen doel op zich. Door de problemen met het digitaal loket voor bouwaanvragen kunnen de prestaties en de stabiliteit van het nieuwe loket voor omgevingsvergunningen niet gegarandeerd worden op de voorziene datum van 1 juni. Omdat burgers, bedrijven en andere overheden niet het slachtoffer mogen worden van een onvoldoende performante toepassing werd volgens het decreet van het Vlaams Parlement op 24 mei 2017 beslist om de streefdatum van 1 juni 2017 op te schuiven naar 1 januari 2018.

Die beslissing houdt in dat de huidige geldende regelgeving voor elk bestuur tot dan van toepassing blijft. Uiteraard wordt de continuïteit intussen verzekerd. De besturen die sinds 23 februari 2017 met de omgevingsvergunning werken, worden verder intensief ondersteund en de toepassing zal voortdurend verbeterd worden. De capaciteit van de toepassing wordt de komende maanden systematisch opgevoerd en verder afgestemd op de software van de lokale besturen.

Op 1 januari 2018 garandeert de opdrachtnemer een performante, gebruiksvriendelijke toepassing met voldoende capaciteit en duidelijke communicatie tussen overheden en adviesinstanties. Op die manier krijgen burgers, bedrijven en besturen de kwaliteitsvolle dienstverlening waar ze recht op hebben.



Voetbalevent: verslag

Notarissen verslaan voor het eerst de makelaars


Lees verder:

Opinie: De mail als bewijs van een koop-verkoop?

De mail als bewijs van een koop-verkoop?

 

Het zal U de laatste tijd niet ontgaan zijn dat er in de media en de vastgoedsector een hetze is ontstaan rond de bewijslast die een mail al dan niet zou hebben voor het bestaan van een vastgoedtransactie.

 

Zo oordeelde het Hof van Beroep te Antwerpen eind 2016 (tegen het vonnis van de Rechtbank van 1ste Aanleg te Turnhout) dat een verkoop van vastgoed niet tot stand kan komen via mail en dit op basis van de Wet op de Elektronische Handel uit 2003 die stelde dat de koop-verkoop met betrekking tot een onroerend goed bij wijze van uitzondering niet tot stand kan komen via elektronische weg.

 

Wereldvreemd of terecht?

 

Een nogal schril contrast met een arrest van het Hof van Beroep te Gent van 2013 dat oordeelde dat zelfs een SMS een begin van schriftelijk bewijs kan zijn, maar wel mits aangevuld met ...

Wat is nu eigenlijk het probleem? Welnu, boven het bedrag van 375€ (Artikel 1341 B.W.) kan een rechtshandeling (in deze een verkoop) alleen worden bewezen met een geschrift of akte, of anders gezegd met een tussen partijen schriftelijk vastgelegde overeenkomst of authentieke akte. Een mail is dat uiteraard niet, maar misschien wel een begin van bewijs door geschrift. Precies die kwalificatie, aangevuld met andere elementen zou dan wel een bewijs van de bewuste transactie kunnen uitmaken.

 

Wat waren de feiten in het kort? Een koppel kocht via een makelaar in Antwerpen een woning, of dachten dat althans want er was wederzijds mailverkeer tussen verkoper en koper die dit akkoord zouden bestendigen. De makelaar stuurde vervolgens zijn ontwerp van onderhandse koopovereenkomst op, waarna partijen hun opmerkingen formuleerden. Maar tot groot ongenoegen van de kopers volgende daarop de ondertekening ervan niet.

 

Ik had vorig jaar het geluk op de Universiteit te Antwerpen te mogen optreden als observator bij een Masterproef (Master na Master Ondernemingsrecht) ingediend door Meester Katrien BOTERMAN, Advocate aan de balie te Brugge, betreffende de “Koop van onroerend goed met gebruik van elektronische communicatiemiddelen”. Ik dank haar bij deze gebruik te mogen maken van de vruchten van haar werk.

 

Alvorens hier op in te gaan eerst eens kort wijzen op onze regelgeving. In ons Belgisch recht komt een koop al tot stand bij de loutere wilsovereenstemming betreffende de prijs en de verkochte zaak. Een uitgemaakte zaak, zou je stellen, ware het niet van een hele resem van bijzondere wetten en artikelen die hier roet in het eten gooien.

 

Een koop, hoewel geldig gesloten, moet bewezen worden en dit bewijs van het bestaan van deze overeenkomst is noodzakelijk om de koop te kunnen afdwingen. En het is precies de persoon die meent bepaalde rechten te hebben, die het bestaan van de overeenkomst moet kunnen bewijzen.

Zonder een schriftelijke akte, is er geen onmiddellijk en rechtstreeks bewijs en kan dit ook niet voor de rechter zomaar worden afgedwongen. Meer nog, zonder akte is het aan de rechter zelf om te oordelen in welke mate hij rekening houdt met de aangebrachte niet-volwaardige of onvolledige bewijsstukken of wat daarvoor moet doorgaan.

 

Ons Burgerlijk Wetboek dateert inmiddels al van een 200 jaar geleden en is niet echt aangepast aan onze snel veranderende virtuele wereld en de daarbij horende nieuwe vormen van communicatie. De eerder aangehaalde Wet van 2003 (met als basis een Europese richtlijn en nu deel uitmakende van het nieuwe Wetboek Economisch Recht) brengt geen soelaas omdat deze wet elektronische bewijsstukken bij vastgoedtransacties met uitzondering van huurrechten uitsluit.

 

Zolang partijen er zelf de gevolgen aan geven die deze stukken beogen en met andere woorden de aankoopakte voor de notaris laten verlijden, is er uiteraard geen probleem. Maar als dit niet gebeurt, en één van de partijen niet wil uitvoeren, begint de discussie. Wat is dan de waarde van zo’n mail?

In dit geval zal hij die de overeenkomst wil bewijzen (en er dus rechten op wil laten gelden), deze elektronische stukken enige draagkracht willen geven door deze te laten opnemen als “begin van bewijs door geschrift” (artikel 1347 B.W.) of als “buitengerechtelijke bekentenis”.

 

Begin van bewijs door geschrift = “elke geschreven akte die uitgegaan is van degene TEGEN wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt”.

 

Bovendien zijn in dit geval dan ook getuigen, andere geschriften en vermoedens toegelaten als aanvullend bewijs. Dergelijke mail kan dus op zich geen bewijs vormen, maar moet worden aangevuld met andere elementen die voldoende gewichtig en overeenstemmend zijn om de rechter soeverein te laten besluiten dat een overeenkomst is tot stand gekomen.

 

De buitengerechtelijke bekentenis is een verklaring waarmee een partij het bestaan van een rechtshandeling of de juistheid van een feit, door een andere (in de 1ste discussie geen betrokken partij) partij tegen haar aangevoerd, erkent en die wordt afgelegd buiten een geding dat betrekking heeft op het feit in kwestie. Met andere woorden als in een ander geschil of rechtsfeit door de beklaagde een soort van bekentenis wordt afgelegd die het bestaan van die 1ste overeenkomst bevestigt, kan dit document wel worden aangevoerd in uw procedure. Bijvoorbeeld: die zelfde woning staat ook te huur, maar de eigenaar motiveert zijn weigering om aan die bepaalde kandidaat niet te verhuren door te stellen dat de woning is verkocht en hij dus niet langer zelf mag verhuren. Maar ook hier oordeelt de rechter soeverein en dus naar eigen inzicht omtrent de geloofwaardigheid ervan.

 

Hoewel bovenstaande niet altijd als voldoende bewijs zal worden aanvaard om het bestaan van de verkoop te staven, is er nog de mogelijkheid om schadevergoeding te eisen op grond van de precontractuele aansprakelijkheid (artikel 1382 B.W.).

 

Het Hof van Antwerpen daarentegen volgde deze stelling ook al in haar eerdere rechtspraak (van 2013) niet en stelde toen al dat mails geen enkele bewijslast hebben. Misschien kunnen we hieruit afleiden dat deze zaak in Gent wel een kans had gemaakt? In een wat gelijkaardige situatie had de Rechtbank van 1ste Aanleg te Brugge in 2015 geconcludeerd dat mails wel kunnen worden aanvaard als (begin van) bewijs.

 

Wie heeft nu gelijk?

 

Om als volwaardig bewijs te gelden is er het bewuste artikel XII.16 W.E.R. dat dit uitsluit. Hetgeen hierboven werd aangehaald, zijn misschien noodoplossingen, maar genieten wel duidelijk mijn voorkeur. Vaak beschikt de consument niet over voldoende kennis en correcte informatie om zomaar op basis van een mail of andere elektronische informatiedragers alle elementen te vinden om tot een dergelijke beslissing of uitvoering ervan gedwongen te worden. Zolang er ook ongestraft en in grote getale nepnieuws via het web kan worden verspreid en dat medium niet meer wordt beschermd, dient precies deze ‘onwetende’ consument wel te worden beschermd.

 

Vandaar dat ik wel pleit voor het aanvaarden van dergelijke mails als begin van bewijs door geschrift, maar zeker aan te vullen met andere elementen die na toetsing door een onafhankelijke (scheids)rechter uiteindelijk wel of niet als voldoende worden beschouwd om als volwaardig bewijs van de transactie te gelden.

 

Let wel, het betreft hier steeds relaties tussen of tegenover CONSUMENTEN (particulieren). Mijns inziens is het goed dat de consument beschermd wordt.

 

 

De sector kent thans het herroepingsrecht bij het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst met de vastgoedmakelaar. Stemmen gaan op om dit ook uit te breiden na het sluiten van de koopovereenkomst. Dit lijkt mij evenwel geen goed idee al was het maar omwille van de rechtszekerheid! Een dergelijke bedenktijd lijkt mij alleen nuttig VOOR het sluiten van een koopovereenkomst en niet nadien.

 

Daar waar de bewijsregels zeer strikt zijn tussen en tegenover particulieren, is dit niet zo het geval tussen en/of tegen handelaars. En wat met de makelaars en hun aansprakelijkheid in deze? Maar dat is voer voor een ander artikel.

 

Martial DE SPLENTER

Ondervoorzitter feXpro vzw

Zaakvoerder IMMOSAFE cvba

(17/03/2017)