“Kennis en ervaring zijn alleen van nut als ze uitgewisseld worden.”

Meer dan ooit is deze mooie lijfspreuk van onze past-Voorzitter Hendrik Leurs actueel in een wereld die schijnbaar steeds sneller rond haar as draait.

Hij richtte dan ook, samen met stichtend voorzitter Willy Haegens, eind 2013 mee feXpro op, de beroepsfederatie voor vastgoedeXperten en -promotoren, om de kennisberoepen uit de vastgoedsector en de vastgoedpromotoren te verenigen.

Opleidingen en seminaries organiseren, actuele informatie verschaffen, praktijkgerichte werkgroepen organiseren, een aankoopplatform, behartiging van de belangen van de sector, bevordering van onderlinge contacten tussen de leden,….. vormden meteen van bij de start een sterk aanbod van feXpro.

Na de oprichting zorgde dit samen met de inzet van de bestuurders er voor dat feXpro een constante aangroei van het aantal leden kende.

Ik mocht begin 2018 als nieuwe voorzitter de fakkel overnemen van één van de meest erudiete mensen uit onze sector die ik ken. “Big shoes to fill”, maar dat maakt het net zo boeiend.

Na de “jeugdjaren” wil feXpro de komende jaren gans Vlaanderen “veroveren” en het aanbod diensten en tools voor onze leden verder uitbreiden.

De ambities van het nieuwe bestuur zijn dus steil, maar de motivatie is er! Bovendien is er voor versterking gezorgd, want feXpro beschikt vanaf dit jaar over een zevenkoppig bestuur.

Zo willen wij feXpro nog beter laten beantwoorden aan wat u als lid van uw beroepsorganisatie verwacht en bijdragen aan uw professioneel succes.

Met collegiale groeten,


Glenn Geyssens

Voorzitter


Fexpro leden genieten 15% korting op een aantal boeken inzake vastgoed van Larcier

Hoe besmettelijk is het Coronavirus voor Aanneming bij Overheidsopdrachten?

Hoe besmettelijk is het Coronavirus voor Aanneming bij Overheidsopdrachten?

auteur: Advocaat Jan Allaert - Bonus Advocaten

 

We worden de laatste dagen geconfronteerd met een tsunami aan berichtgeving over hoe het Coronavirus juridisch dient te worden geïnterpreteerd en wat de mogelijke impact ervan is voor de diverse actoren in het bouwproces door de maatregelen die worden opgelegd door de Overheid.

Maar wat indien de Overheid zelf betrokken partij is als Opdrachtgever en haar Aannemer geconfronteerd wordt met de dwingende maatregelen van haar eigen Opdrachtgever?

Kan die Aannemer zich dan verschuilen achter het feit dat haar Opdrachtgever maatregelen mocht opleggen die haar eigen werken ernstig vertragen of zelfs stilleggen, of valt de Aannemer dan gewoon terug op de algemene discussie contractuele wanprestatie vs. overmacht?

 

1. De 'blijf in uw kot' - maatregel: een vrijgeleide voor trage aannemers?

Kan men zomaar stellen dat het coronavirus 'an sich' een overmachtssituatie inhoudt en de maatregelen die opgelegd zijn door de Overheid, een vorm van overmacht zijn?

Het coronavirus en de crisis die zich op dit moment afspeelt, zijn ons inziens op zich niet voldoende om gekwalificeerd te worden als een overmachtssituatie.

Men dient zich steeds de vraag te stellen of de crisis het werk van de Aannemer volstrekt lamlegt, meer bepaald: is de uitvoering van de contractuele verbintenissen absoluut onmogelijk?

De opgelegde overheidsmaatregelen vormen slechts een vorm van overmacht, enkel en alleen als zij het werk onmogelijk maken.

Het lijkt ons evenwel evident dat indien de Overheid de bouwsector in het algemeen stillegt, deze maatregel een niet-toerekenbare gebeurtenis uitmaakt die de uitvoering van aannemingswerken absoluut onmogelijk maakt.

Maar wat indien de maatregelen de bouwsector niet in het algemeen stilleggen, maar wel een dermate invloed hebben op de werken dat deze eveneens drastisch vertragen of dreigen stil te vallen? Zo dienen we te denken aan het verbod om met meerderen naar de werf te rijden, of het werken met een te respecteren afstand, dan wel het stilvallen van de toeleveringsbedrijven.

Het principe is en blijft dat indien de verbintenissen van de Aannemer onmogelijk uitgevoerd kunnen worden omwille van een externe acute omstandigheid, de Aannemer hiervoor niet aansprakelijk kan worden gesteld en dit derhalve in principe geen contractuele wanprestatie vormt door de Aannemer.

Toch blijft betreffende de rechtsgevolgen van overmacht een onderscheid tussen tijdelijke en definitieve overmacht aan de orde.

Het is vanzelfsprekend dat een gebeurtenis die de uitvoering van de contractuele verplichtingen door de Aannemer tijdelijk verhindert, de Aannemer niet bevrijdt om haar verplichtingen opnieuw uit te voeren naarmate de gebeurtenis verdwijnt.

Een tijdelijke overmachtssituatie zorgt aldus slechts voor een schorsing van de contractuele verplichtingen, tenzij het nut van de overeenkomst verloren gaat door de vertraging.

Indien de gebeurtenis echter een blijvende hinderpaal vormt voor de nakoming van de contractuele verplichtingen, gaan deze teniet.

Of een overmachtssituatie nu tijdelijk dan wel definitief is, is afhankelijk van een aantal factoren zoals:

  • - de alternatieve uitvoeringsmogelijkheden
  • - de feitelijke omstandigheden waarin de verbintenis uitgevoerd moet worden
  • - het al dan niet voorzienbare einde van de plotse externe gebeurtenis
  • - de uitvoeringstermijn waarbinnen de contractuele verplichtingen uitgevoerd dienen te worden.

 

2. De Overheid als wolf in schaapsvacht?

Zal bovenvermelde theorie ook staande blijven wanneer de beperkende maatregelen worden opgelegd door de Opdrachtgever zelf, zijnde de Overheid.

Want men kan uiteraard zo in een perverse juridische situatie terechtkomen waar de Aannemer door de overheidsmaatregelen beknot wordt in de uitvoering van zijn aannemingsopdracht en de Overheid aan de andere kant de Aannemer aansprakelijk stelt voor de schade die uit vertraging / stilleging van de werken.

De vraag stelt zich dan ook of de Aannemer bij Overheidsopdrachten een bijzondere bescherming kan genieten door de Wet Overheidsopdrachten en het uitvoerend KB.

Het antwoord is overwegend positief: de Overheid lijkt op het eerste gezicht rekening te moeten houden met de gevolgen van de coronamaatregelen voor de Aannemers aan wie zij een opdracht mocht gunnen.

Maar net als voor een Aannemer werkzaam in het private milieu, zijn de vertraagde / stilgelegde werken op zich niet voldoende.

De Aannemer moet ook hier kunnen aantonen dat de gevolgen van de vertraagde / stilgelegde werken niet ontweken of verholpen konden worden ondanks dat men hiertoe al het nodige heeft gedaan.

Met andere woorden, de vertraging / stillegging van de werken door de Overheid moet de deadline van de werken absoluut onmogelijk hebben gemaakt.

Indien de Aannemer daarin slaagt, geniet hij wel een bijzonder regime.

 

 

3. Meer zuurstof voor de Aannemer bij Overheidsopdrachten!

De Aannemer kan tenslotte niet alleen een verlenging van de uitvoeringstermijn vragen, maar ook een verbreking van de opdracht en zelfs een schadevergoeding.

Het verschil met een Aannemer in de private sector is in die zin opmerkelijk, nu het verkrijgen van een schadevergoeding bij Overheidsopdrachten wel wettelijk verankerd is, daar waar dit bij Private Aanneming zal dienen te worden geïnterpreteerd onder de gemeenrechtelijke regels van aanneming, zonder dat dit ergens specifiek wordt bepaald.

Toch is de logica van deze wettelijke verankering niet ver zoek omdat van een ‘gewone’ opdrachtgever uiteraard minder kan verwacht worden dat hij de Aannemer zou vergoeden voor vertraging ingevolge de coronamaatregelen van de Overheid, terwijl van de Overheid die deze maatregelen zelf heeft uitgevaardigd, dit wel enigszins verwacht kan worden.

De Overheid lijkt de veiligheidsnoodzaak en de impact van haar eigen maatregelen dus te beseffen.

De bescherming is wel niet onbegrensd: om een schadevergoeding te bekomen, moet de Aannemer een zéér belangrijk nadeel aantonen.

Alleen schade met een hoge kostprijs voor de Aannemer opent het recht op schadevergoeding.

Wat nu een hoge kostprijs voor opdrachten gepubliceerd na 30.06.2017 concreet is, wordt wettelijk aan de hand van drempels verankerd. De initiële aannemingsprijs bepaalt welke drempel in een bepaalde situatie van toepassing is.

Alleen indien de schade van de Aannemer deze grens overstijgt, kan hiervoor ook een schadevergoeding gevraagd worden. Anders niet.

Het is dus alles of niets voor de Aannemer.

De regelgever wilde hiermee destijds het uitzonderlijke karakter van de vergoeding benadrukken en vermijden dat te pas en te onpas een schadevergoeding zou worden gevraagd.

Ten slotte moet de Aannemer ook bedachtzaam te werk gaan en de Overheid binnen de dertig dagen van dit ernstig nadeel in kennis te stellen om zijn kansen op een schadevergoeding te openen.

Een vergetelheid kan de Aannemer duur komen te staan, want dan valt de bescherming volledig weg en kan de Overheid vertragingsboetes opleggen, ook al zijn de coronamaatregelen van de Overheid net de oorzaak van het stilleggen van of de vertraging van de werf.

De federale overheid mocht zich als eerste openbare Opdrachtgever wel reeds begripvol opstellen door aan te kondigen dat zij geen vertragingsboetes zou opleggen naar aanleiding van de coronacrisis. Zij werd hierin snel gevolgd door de Vlaamse overheid.

Deze laatste mocht zelfs de lokale en provinciale besturen aansporen om eenzelfde begrip te tonen, maar het is nog wachten of deze andere overheden hierin effectief zullen volgen.

Een verwittigde aannemer bij overheidsopdrachten is er aldus twee waard!

 

 

4. Conclusie: de Wet Overheidsopdrachten als voldoende beschermend mondmasker

Samenvattend kunnen we dus stellen dat door de specifieke bepalingen in de Wet Overheidsopdrachten en het uitvoerend KB de Aannemer bij Overheidsopdrachten in sommige gevallen een betere bescherming kan genieten dan de Aannemer in de private sector en deze zelfs een vergoeding kan gaan vorderen van haar eigen Opdrachtgever wanneer de aannemingswerken ernstig worden vertraagd dan wel worden stilgelegd door de maatregelen van de Overheid zelf.

Uiteraard blijft het koffiedik kijken hoe de rechterlijke instanties in de toekomst zullen omgaan met de interpretatie van deze uitzonderlijke situatie. Op vandaag lijkt het echter dat de Aannemer bij Overheidsopdrachten in sommige gevallen over voldoende bescherming kan genieten door de bepalingen in de Wet Overheidsopdrachten en het uitvoerend KB, waardoor zo het risico voor besmetting door het coronavirus in deze gevallen tot een minimum kan worden herleid.

 

 



Ockier: Impact Corona op stedenbouwkundig en fiscaalrechtelijk gebied

 

Impact Corona op stedenbouwkundig en fiscaalrechtelijk gebied

auteur: Gilles Van Assche  -  Ockier & Partners

 

In de afgelopen dagen werden reeds heel wat wetgevende initiatieven uitgevaardigd naar aanleiding van de huidige noodsituatie. Het verbod op niet-essentiële verplaatsingen, dan wel de verplichting tot social distancing heeft gevolgen wat betreft de correcte naleving van de verplichtingen inzake de aanvraag en mogelijke goedkeuring van een omgevingsvergunning. Ook wat betreft de fiscaalrechtelijke gevolgen van de aankoop van vastgoed zijn er verplichtingen waarvan de naleving thans in het gedrang kan komen. De wetgevende initiatieven op deze gebieden bleven dan ook niet uit. In deze nieuwsbrief wordt een korte samenvatting gegeven van de laatste nieuwe maatregelen.

 

1. Termijnen en procedureregels inzake de omgevingsvergunning

 

De Vlaamse overheid en de gemeentelijke en provinciale overheden zijn gebonden aan strikte procedures en termijnen wat betreft vergunningsaanvragen. Deze aanvragen en eventueel hiertegen ingestelde beroepen dienen binnen een bepaalde termijn behandeld te worden, bij gebreke waaraan deze geacht worden stilzwijgend te zijn geweigerd, respectievelijk afgewezen. Daarnaast is mogelijk ook een openbaar onderzoek vereist en dienen adviezen te worden ingewonnen van onder meer de omgevingsvergunningscommissie.

 

Mede als gevolg van de vaststelling dat door heel wat gemeenten maatregelen werden genomen met gevolgen voor wat betreft de toegankelijkheid van het gemeentehuis, de organisatie van openbare onderzoeken en het inkijken van dossiers drongen zich procedurele aanpassingen op. Middels het Besluit van de Vlaamse Regering van 24 maart 2020 werd hieraan tegemoetgekomen. Ter zake werden enkele procedurele aanpassingen doorgevoerd om te voorkomen dat burgers en ondernemers een automatische weigering zouden krijgen van hun vergunning en om ieders recht op dossierinzage te beschermen.

 

Toepassingsgebied

Het Besluit is van toepassing op alle vergunningsaanvragen en administratieve beroepen die reeds werden ingediend in het omgevingsloket voor inwerkingtreding van het besluit – in casu 24 maart 2020 - en waarvan de procedure momenteel lopende is. Verder vallen ook onder het toepassingsgebied de nieuwe aanvragen en administratieve beroepen die werden ingediend vanaf het inwerking treden van het besluit tot en met 24 april 2020 (verlengbaar). 

 

Termijnverlengingen

Het Besluit voorziet enerzijds in termijnverlengingen en anderzijds in procedurele aanpassingen. Kort geschetst wordt voorzien in een verlenging van de beslissingstermijn inzake vergunningsaanvragen met 60 dagen in eerste aanleg voor de gewone procedure (met openbaar onderzoek) en een verlenging met 30 dagen wat betreft de vereenvoudigde procedure (zonder openbaar onderzoek).

 

Daarnaast wordt de beroepstermijn waarbinnen beroep tegen een vergunningsaanvraag kan worden ingesteld verlengd met 30 dagen en wordt de beslissingstermijn m.b.t. dit administratief beroep verlengd met 60 dagen.

 

Verder wordt ook de termijn verlengd vanaf wanneer gebruik gemaakt kan worden van de omgevingsvergunning. Ingevolge het Besluit wordt deze termijn gebracht op 65 dagen (+ 30 dagen).

 

Procedurele aanpassingen

Naast de termijnverlengingen werden ook enkele procedurele aanpassingen ingevoerd. Het Besluit heeft als gevolg dat reeds opgestarte en nog niet beëindigde openbare onderzoeken op datum van inwerkingtreding worden geschorst en dit vanaf de inwerkingtreding. Deze onderzoeken kunnen pas worden verdergezet na 24 april 2020 (mogelijkheid tot verlenging). Daarbij dient erop gewezen te worden dat bezwaren die ingediend worden tijdens de periode van schorsing als ontvankelijk beschouwd zullen worden. Nieuwe openbare onderzoeken zullen pas opgestart kunnen worden na 24 april 2020 (opnieuw mogelijkheid tot verlenging).

 

Om tegemoet te komen aan het recht om in de procedure van vergunningsaanvraag gehoord te worden, zal het bevoegde bestuur of voorzitter van de omgevingsvergunningscommissie kunnen beslissen om de hoorzittingen schriftelijk, via teleconferentie of via videoconferentie te houden, en dit gedurende de ganse civiele noodsituatie. Ook als niemand vraagt om gehoord te worden, zullen de omgevingsvergunningscommissies moeten vergaderen, maar dan wel op een veilige wijze zoals door het Besluit voorzien.

 

Een uitblijvend advies zal tijdens de duur van de maatregelen bovendien niet langer automatisch geacht worden stilzwijgend gunstig te zijn. Met laattijdige adviezen zal de bevoegde overheid wel degelijk rekening kunnen houden, doch de mogelijkheid wordt geboden om, wanneer het advies uitblijft, aan de adviesvereiste voorbij te gaan. Passeren door personeelstekort dossiers waarin normalerwijze een negatief advies zou worden uitgebracht, dan wordt voorzien dat bij het uitblijven of laattijdig verstrekken van een advies omwille van de civiele noodsituatie de adviesinstantie haar mogelijkheid om beroep in te stellen niet verliest.

 

Ook het uitblijvend advies van de adviesinstanties aan het team MER van het Departement Omgeving over het ontwerp van project-MER in het kader van de vergunningsprocedure zal niet automatisch geacht worden stilzwijgend gunstig te zijn, doch wanneer het advies uitblijft zal opnieuw aan de adviesvereiste kunnen worden voorbijgegaan.

 

2. Maatregelen inzake fiscaalrechtelijke gevolgen aankoop vastgoed

 

Door de Vlaamse Belastingdienst werden eveneens enkele steunmaatregelen uitgevaardigd teneinde o.m. bedrijven, burgers en notarissen extra flexibiliteit en financiële ademruimte te geven in deze maatschappelijk en economisch moeilijke periode. De toleranties op het vlak van de verkooprechten moeten er o.m. voor zorgen dat geen akten moeten verleden worden enkel en alleen om aan de Vlaamse fiscale verplichtingen te voldoen.

 

Uitstel van betaling voor bedrijven

Een eerste maatregel is dat de Vlaamse Belastingdienst de aanslagbiljetten van onroerende voorheffing voor aanslagjaar 2020 pas vanaf september 2020 zal versturen in plaats van vanaf mei 2020. Deze maatregel geldt voor bedrijven die rechtspersonen zijn. Eenmanszaken zullen soepel een afbetalingsplan en eventueel kwijtschelding van nalatigheidsinteresten kunnen vragen.

 

Verlenging van termijnen om aan fiscale verplichtingen te voldoen voor verkooprechten

Er wordt daarnaast een tijdelijke verlenging ingevoerd van twee maanden tot na het einde van de verstrengde maatregelen om aan fiscale verplichtingen te voldoen, met name inzake de verkooprechten, zonder belastingverhoging tot gevolg.

 

Concreet

De notariële verkoopakte dient in principe binnen de vier maanden na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst te worden verleden. Deze termijn zal verlengd worden met twee maanden. De termijn zal automatisch worden verlengd als de verstrengde maatregelen langer van kracht blijven.

 

Ook de termijnen om te voldoen aan de voorwaarden om de gunstregimes te behouden worden verlengd met eenzelfde extra termijn. Deze versoepeling heeft concreet betrekking op o.m. de teruggave en meeneembaarheid van betaalde verkooprechten, het verlaagd tarief van verkooprechten bij de aankoop van de enige gezinswoning en het verlaagd tarief bij aankoop van een bescheiden woning. Wat betreft bijvoorbeeld de meeneembaarheid door verrekening betekent dit dat de termijn waarbinnen de authentieke akte van aankoop van het nieuw onroerend goed dient verleden te worden (binnen de twee jaar na de authentieke akte van de verkoop van de vorige hoofdverblijfplaats) verlengd zal worden met een extra termijn van twee maanden na het einde van de verstrengde maatregelen.

 

Soepel toestaan van afbetalingsplannen

De Vlaamse Belastingdienst zal zich verder soepel opstellen wanneer aan haar een verzoek tot afbetalingsplan wordt gericht. Wat betreft de navorderingen van verkooprechten (bijvoorbeeld als niet tijdig voldaan werd aan de voorwaarde om een gunstregime te behouden) zal, aangezien het vaak om grote bedragen gaat, een afbetalingsplan gespreid kunnen worden over maximaal 48 maanden in plaats van 24 maanden. Er zullen, om de administratieve last te beperken, voor de toekenning van het plan bovendien geen bewijsstukken van financiële moeilijkheden gevraagd worden.



Van Dessel: Heeft het coronavirus impact op de beslissingen van bestuurders, zaakvoerders en leidinggevenden en hoe kunnen zij zich persoonlijk indekken?

 

 

 

 

 

Beste feXpro-lid,

De coronacrisis heeft ongetwijfeld ook invloed op uw activiteiten. We informeren u graag over enkele verzekeringsoplossingen die u beschermen in deze moeilijke periode.
 

Heeft het coronavirus impact op de beslissingen van bestuurders, zaakvoerders en leidinggevenden en hoe kunnen zij zich persoonlijk indekken?

De impact van het coronavirus heeft de onvoorspelbaarheid naar een hoger niveau getild. Zaakvoerders worden gedwongen om beslissingen te nemen over het al dan niet openen van hun zaak, welke goederen en diensten ze nog kunnen aanbieden, aan wie ze thuiswerk kunnen toestaan of wie er op de werkplek aanwezig moet zijn, hoe ze hun kernactiviteiten dienen aan te passen om het hoofd boven water te houden en wat dan de werkomstandigheden moeten zijn voor degenen die niet thuis kunnen werken. Ze moeten de verzoeken en aanbevelingen van de overheid, de gezondheid van hun werknemers en klanten en de economische realiteit van het bedrijf met elkaar in evenwicht brengen. Bovendien moeten ze nadenken over de gevolgen die deze beslissingen kunnen hebben voor hun aansprakelijkheid, zowel civielrechtelijk als strafrechtelijk.

Dé oplossing: bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Van Dessel heeft speciaal een op maat gemaakte bestuurdersaansprakelijkheidspolis ontworpen voor de feXpro-leden, die volledig aansluit op hun activiteiten. De polis staat hen in de eerste plaats bij in de verdediging tegen elke claim tot schadevergoeding door derden, of bij het onopzettelijk overschrijden van de grens van strafrechtelijke aansprakelijkheid. De polis levert ook financiële bijstand, bijvoorbeeld voor het herstellen van hun imago, dat een deuk kreeg door negatieve commentaren op sociale media bij een verkeerde beleidsbeslissing. Tot slot kan de polis ook een eventuele schadevergoeding dekken. Inzake lichamelijk letsel wordt de schadevergoeding in principe door andere polissen opgevangen maar zou de D&O-polis als laatste reddingsboei kunnen tussenkomen als de bestuurder dreigt tussen twee stoelen te vallen.
 

ABR – een omnium voor uw werf in alle omstandigheden

Bij het stilliggen van de werven verdwijnt het risico op schade niet. Het reeds gebouwde gedeelte kan immers beschadigd geraken door storm, hevige windstoten, stortvloed, vandalisme, brand, diefstal van materialen , … Van Dessel voorziet steeds in haar contracten een clausule ‘stilstand van de werken’, voor een termijn van 3 tot 6 maanden, waardoor u niet hoeft te melden dat de werven stilliggen.

Belangrijk is wel dat u bij het einde van de bouwperiode laat weten of die verlengd moet worden. 6 weken vóór het voorziene einde van de bouwperiode ontvangt u van ons een mail om te vragen of een verlenging nodig is. Om van de dekking te kunnen blijven genieten, dient u dan ook op die vraag te reageren. Voor abonnementspolissen waarin de ABR’s op omzet aangegeven worden, moet enkel worden nagegaan of de maximale bouwperiode wordt overschreden.

We sommen nog even de belangrijkste dekkingen op die Van Dessel automatisch voorziet voor feXpro-leden en die niet ‘standaard’ op de verzekeringsmarkt verkrijgbaar zijn: 

  1. Faulty part en Full makers guarantee: Het fabricagerisico en de conceptuele fout zijn niet alleen tijdens de bouwfase gedekt maar ook tijdens onderhoudsperiode na de voorlopige oplevering.
  2. Dekking tot € 25.000 voor opzoekingskosten en extra kosten zoals overuren, versneld vervoer, buitenlandse technici, …
  3. Forfaitaire dekking tot € 5000 voor eigen administratiekosten (eigen werkuren of deze van projectleiders, verplaatsingskosten, …)
  4. Verplichte bouwnormen die veranderen binnen 2 jaar na de schade met hogere uitgaven tot gevolg, worden tot maximaal € 100.000 vergoed.
  5. Onderhoudsperiode mogelijk tot 24 maanden
  6. Aansprakelijkheid incl. burenhinder (art. 544) gedekt tot € 1.250.000 voor alle feXpro-leden!

 

Burgerlijke Aansprakelijkheid (BA) Onderneming ‘bouwpromotor- projectontwikkelaar- bouwconsultant’

Net zoals bij de ABR-polissen verdwijnt het risico op schade niet volledig tijdens een stilstand van de werf. In tegenstelling tot een ABR-polis, die een werf enkel maar verzekert tijdens een beperkte periode (bouw- en onderhoudsfase) blijft de BA doorlopen. Deze komt bovendien ook tussen voor andere zaken die de ABR-polis niet afdekt (bv. immateriële (financiële) schade). De bouwpromotor kan immers nog steeds worden aangesproken voor gebreken, schade, fouten die optreden bij verkoop van gebouwen vóór de coronacrisis. Een terrein waar een gebouw werd afgebroken, maar waar momenteel wegens corona niet op gebouwd kan worden, kan ook claims veroorzaken (bv. waterschade, reukhinder, een ongewenste bezoeker die valt op het terrein, vandalisme). Met de specifieke uitbreidingsclausules die we hebben voorzien in onze polis, vallen bovenstaande zaken automatisch mee onder de dekking.
 

Wenst u meer informatie of een zeer interessante offerte?

Contacteer dan Erwin Troch via erwin.troch@vandessel.be of op 0494 58 10 28.

 

 

 

 

 

 



Real.Gent

 

Beste leden

Ook op de bouw- en vastgoedsector zal de huidige COVID-19-crisis een enorme impact hebben.

Wij vinden het bij Real.Gent dan ook zeer belangrijk eveneens onze maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen. De gezondheid van de mensen en de maatschappij, maar ook deze van onze eigen bedrijven komt op de eerste plaats.

Gezien de huidige situatie met betrekking tot COVID-19, heeft het stuurcomité van Real.Gent bijgevolg besloten om het vastgoedevent, editie 2020, uitzonderlijk te verdagen naar volgend jaar.

Deze beslissing werd mede genomen uit respect voor de solvabiliteit van iedere onderneming actief in onze mooie sector. Het stuurcomité is van mening dat iedere bouw- en vastgoedprofessional, op het ogenblik van de herstart van onze activiteiten, meer van zijn of haar tijd nuttig hieraan zal willen besteden.

Zorg ondertussen goed voor jullie gezondheid en die van jullie naasten, zodat jullie na deze crisis de nodige extra miles kunnen steken in jullie business.

We hopen jullie allen volgend jaar in goede gezondheid weer te mogen verwelkomen.

Rik Schepens
Lid Stuurgroep Real.Gent
www.real.gent

 



Het Coronavirus en overmacht in de bouwsector

Het Coronavirus en overmacht in de bouwsector

01.04.2020 - Auteur: Laurence Vanhoucke - Ockier & Partners advocaten

 

Het Coronavirus of Covid-19 virus verspreidt zich zeer snel… Naast de vanzelfsprekende impact op de volksgezondheid, stellen we vast dat ook ondernemingen enorm veel moeilijkheden ondervinden. Op vandaag horen we verhalen van uitgestelde leveringen, stopgezette werken, opgezegde contracten, bovendien worden ook veel events afgelast. De vraag die dan ook bij iedereen in dergelijke situatie luidt: Wie betaalt er dan de reeds gemaakte kosten of een schadevergoeding? Welke gevolgen heeft het Coronavirus voor de niet-nakoming van contractuele verplichtingen?

 

Iedereen gaat er vanuit dat dit “toch wel een geval van overmacht is”. Nochtans zal een onderneming zich pas op overmacht kunnen beroepen , indien aan een aantal strenge voorwaarden voldaan is, en alles hangt daarbij, ook bij Corona, af van de concrete situatie.  We zetten nog eens alles op een rijtje.

 

Op vandaag is het onduidelijk of de coronacrisis (door de regering of minstens in de rechtspraak) als overmacht zal worden erkend/aanvaard in het kader van de verplichte naleving van de contractueel voorziene uitvoeringstermijn en de hieraan gekoppelde vertragingsboetes.

 

Algemeen geldt dat een overeenkomst moet worden nageleefd en niet zomaar eenzijdig kan worden beëindigd en/of geschorst. Het risico is dan ook dat een aannemer schadevergoeding verschuldigd kan zijn wegens contractuele wanprestatie, indien overmacht niet aanvaard zou worden.

 

Het inroepen van overmacht is aan zeer strikte voorwaarden onderworpen :

 

  • het moet gaan om een onvoorzienbare gebeurtenis;
  • die buiten de wil ligt van de partij die overmacht inroept;
  • en die de uitvoering van de overeenkomst tijdelijk (en/of definitief) onmogelijk maakt.

 

Het één en ander brengt met zich mee dat :

 

  • de beslissing om niet-zieke mensen thuis te laten blijven -  gezien er geen enkele dwingende overheidsmaatregel is in die zin - geen maatregel is ‘buiten de wil om’, zodat dit op zich geen overmacht is; Op vandaag is er, ingevolge het MB van 23 maart 2020 wel de verplichting die vanuit de overheid wordt opgelegd om thuis te blijven/werken. In limitatieve gevallen kan er buitenshuis worden gegaan: bv. naar de supermarkt, tankstation, werk (indien telewerk geen optie is binnen het bedrijf). Het zal dus geval per geval moeten bekeken worden of de onderneming in kwestie werknemers van thuis uit kan laten werken of niet. Er is dus wel degelijk een dwingende overheidsmaatregel die oplegt dat niet-zieke werknemers thuis moeten blijven en van thuis uit moeten werken, tenzij het echt niet anders kan, en in dat laatste geval dienen de regels inzake social distancing absoluut te worden nageleefd. Is het niet mogelijk om die laatste regels na te leven, dan is het bedrijf in kwestie verplicht om haar deuren te sluiten. Het is in dat geval dan ook buiten de wil om van het bedrijf in kwestie dat zij haar niet-zieke werknemers dient thuis te laten.

Voor aannemingsbedrijven is telewerken geen optie. Werknemers van deze aannemers kunnen dan ook blijven werken op verplaatsing, mits naleving van social distancing, maar indien dat niet kan nageleefd worden, dan is men verplicht te sluiten van overheidswege. Doch in de praktijk wordt niettemin vastgesteld dat de politie reeds is overgegaan tot sluiting van werven waar meer dan twee mensen aan het werk waren.

 

Indien het gaat om een aannemer die niet met personeel werkt, dan kan hij in principe vooralsnog gewoon blijven verder werken, mits naleving opnieuw van social distancing. Voor hem is het immers niet mogelijk om van thuis uit te werken, waardoor voor hem een uitzondering wordt gemaakt wat de verplichting betreft om zoveel als mogelijk thuis te blijven/werken.

 

  • enkel wanneer een (onder)aannemer echt ziek is, of op voorschrift van de dokter geen prestaties mag leveren buitenshuis en voor zover alle drie de criteria, zoals hierboven uiteengezet om van overmacht te kunnen spreken, vervuld zijn, kan er sprake zijn van een situatie van overmacht.

 

Echter in de verhouding van hoofdaannemer-klant dient in dat geval de vraag te worden gesteld of het ontbreken van één bepaalde onderaannemer de uitvoering van de overeenkomst met de klant tijdelijk of definitief onmogelijk maakt? Volgens de bouwunie is het antwoord op deze vraag eerder ontkennend, wanneer men ervan uitgaat dat niet alle de onderaannemers onbeschikbaar zijn en er dus in feite een andere onderaannemer zou kunnen worden ingeschakeld.

 

Het zal er in de praktijk wellicht op aankomen om zoveel als mogelijk te kunnen bewijzen dat bepaalde werken (los van welke aannemer deze uitvoert) redelijkerwijze niet kunnen worden uitgevoerd met respect voor de social distancing of andere opgelegde maatregelen.  Bij werven met meerdere aannemers zal ook nog te bewijzen zijn dat bepaalde werken, die op zich wel zouden kunnen worden uitgevoerd, tijdelijk toch niet kunnen/konden doorgaan omdat de andere werken die niet kunnen/konden worden uitgevoerd eerst moeten/moesten gebeuren.

 

Elke situatie zal afzonderlijk te beoordelen zijn door de rechtbank.

 

In afwachting van deze toetsing is het aangewezen om zoveel als mogelijk documenten en bewijzen te verzamelen die het argument van overmacht in uw voordeel kunnen ondersteunen en deze in uw nadeel te betwisten.

 

Indien er dan toch sprake is van overmacht, wat zijn de gevolgen?

 

Als je zelf verplichtingen hebt, maar je bent van mening dat je die omwille van overmacht niet kan nakomen, moet je de andere partij hiervan onmiddellijk op de hoogte brengen, samen met het bewijs van de overmachtssituatie.

Je overeenkomst vermeldt mogelijk de manier waarop deze kennisgeving dient te gebeuren: kijk dit dus zeker eens na! Verder zal je ook de schade die hieruit volgt zoveel als mogelijk moeten beperken. Dit impliceert bijvoorbeeld het aanvaarden van een alternatieve leveringswijze of een uitstel van een afspraak/deadline.

Als je geconfronteerd wordt met een tegenpartij die zich beroept op overmacht, reageer dan snel! Een laattijdige (of geen) reactie kan beschouwd worden als een aanvaarding van de overmacht. Controleer hierbij zeker of aan alle bovenstaande voorwaarden voldaan is. Het Coronavirus maakt in se geen overmachtssituatie uit, bijgevolg zal jouw tegenpartij concrete redenen moeten aanhalen én bewijzen.

 

Tot slot verwijzen wij nog naar de website van de Bouwunie waarop diverse informatie, alsook modelbrieven werden verzameld:

 

https://www.bouwunie.be/nl/theme/dossier-corona/coronavirus-FAQ