“Kennis en ervaring zijn alleen van nut als ze uitgewisseld worden.”

Meer dan ooit is deze mooie lijfspreuk van onze past-Voorzitter Hendrik Leurs actueel in een wereld die schijnbaar steeds sneller rond haar as draait.

Hij richtte dan ook, samen met stichtend voorzitter Willy Haegens, eind 2013 mee feXpro op, de beroepsfederatie voor vastgoedeXperten en -promotoren, om de kennisberoepen uit de vastgoedsector en de vastgoedpromotoren te verenigen.

Opleidingen en seminaries organiseren, actuele informatie verschaffen, praktijkgerichte werkgroepen organiseren, een aankoopplatform, behartiging van de belangen van de sector, bevordering van onderlinge contacten tussen de leden,….. vormden meteen van bij de start een sterk aanbod van feXpro.

Na de oprichting zorgde dit samen met de inzet van de bestuurders er voor dat feXpro een constante aangroei van het aantal leden kende.

Ik mocht begin 2018 als nieuwe voorzitter de fakkel overnemen van één van de meest erudiete mensen uit onze sector die ik ken. “Big shoes to fill”, maar dat maakt het net zo boeiend.

Na de “jeugdjaren” wil feXpro de komende jaren gans Vlaanderen “veroveren” en het aanbod diensten en tools voor onze leden verder uitbreiden.

De ambities van het nieuwe bestuur zijn dus steil, maar de motivatie is er! Bovendien is er voor versterking gezorgd, want feXpro beschikt vanaf dit jaar over een zevenkoppig bestuur.

Zo willen wij feXpro nog beter laten beantwoorden aan wat u als lid van uw beroepsorganisatie verwacht en bijdragen aan uw professioneel succes.

Met collegiale groeten,


Glenn Geyssens

Voorzitter


Fexpro leden genieten 15% korting op een aantal boeken inzake vastgoed van Larcier

Nieuwe partner: Vinoscoop

 

 

 

20% korting op alle wijnen en 10% op alle spirits. 

www.vinoscoop.be

 



NIEUW bij feXpro!

 

Champagne Gruet - Brut 

 

Voor onze leden en partners: 

€ 16,30 excl. BTW

 



Nieuwe partner: FACQ

Bij Facq stellen onze teams alles in het werk om de professionals zo efficiënt mogelijk verder te helpen met aangepaste diensten en deskundig advies. Via ons netwerk van verkooppunten zijn wij steeds dicht in uw buurt met een uitgebreid productgamma in sanitair, verwarming, waterbehandeling en plaatsingsmateriaal. Door onze efficiënte logistiek kunt u op ons rekenen wanneer dat nodig is.

 

Op www.facq.be kan u overal en op elk gewenst moment op uw beveiligde ruimte van de e-commerce om producten te raadplegen, bestellingen te plaatsen, offertes aan te vragen en uw facturen te beheren. Het team "projecten" stelt al hun vaardigheden ter beschikking om samen met u de lastenboeken te analyseren.

 

contactpersoon: Karel D'Heygere - Regiomanager - karel.dheygere@facq.be

 



Hoe besmettelijk is het Coronavirus voor Aanneming bij Overheidsopdrachten?

Hoe besmettelijk is het Coronavirus voor Aanneming bij Overheidsopdrachten?

auteur: Advocaat Jan Allaert - Bonus Advocaten

 

We worden de laatste dagen geconfronteerd met een tsunami aan berichtgeving over hoe het Coronavirus juridisch dient te worden geïnterpreteerd en wat de mogelijke impact ervan is voor de diverse actoren in het bouwproces door de maatregelen die worden opgelegd door de Overheid.

Maar wat indien de Overheid zelf betrokken partij is als Opdrachtgever en haar Aannemer geconfronteerd wordt met de dwingende maatregelen van haar eigen Opdrachtgever?

Kan die Aannemer zich dan verschuilen achter het feit dat haar Opdrachtgever maatregelen mocht opleggen die haar eigen werken ernstig vertragen of zelfs stilleggen, of valt de Aannemer dan gewoon terug op de algemene discussie contractuele wanprestatie vs. overmacht?

 

1. De 'blijf in uw kot' - maatregel: een vrijgeleide voor trage aannemers?

Kan men zomaar stellen dat het coronavirus 'an sich' een overmachtssituatie inhoudt en de maatregelen die opgelegd zijn door de Overheid, een vorm van overmacht zijn?

Het coronavirus en de crisis die zich op dit moment afspeelt, zijn ons inziens op zich niet voldoende om gekwalificeerd te worden als een overmachtssituatie.

Men dient zich steeds de vraag te stellen of de crisis het werk van de Aannemer volstrekt lamlegt, meer bepaald: is de uitvoering van de contractuele verbintenissen absoluut onmogelijk?

De opgelegde overheidsmaatregelen vormen slechts een vorm van overmacht, enkel en alleen als zij het werk onmogelijk maken.

Het lijkt ons evenwel evident dat indien de Overheid de bouwsector in het algemeen stillegt, deze maatregel een niet-toerekenbare gebeurtenis uitmaakt die de uitvoering van aannemingswerken absoluut onmogelijk maakt.

Maar wat indien de maatregelen de bouwsector niet in het algemeen stilleggen, maar wel een dermate invloed hebben op de werken dat deze eveneens drastisch vertragen of dreigen stil te vallen? Zo dienen we te denken aan het verbod om met meerderen naar de werf te rijden, of het werken met een te respecteren afstand, dan wel het stilvallen van de toeleveringsbedrijven.

Het principe is en blijft dat indien de verbintenissen van de Aannemer onmogelijk uitgevoerd kunnen worden omwille van een externe acute omstandigheid, de Aannemer hiervoor niet aansprakelijk kan worden gesteld en dit derhalve in principe geen contractuele wanprestatie vormt door de Aannemer.

Toch blijft betreffende de rechtsgevolgen van overmacht een onderscheid tussen tijdelijke en definitieve overmacht aan de orde.

Het is vanzelfsprekend dat een gebeurtenis die de uitvoering van de contractuele verplichtingen door de Aannemer tijdelijk verhindert, de Aannemer niet bevrijdt om haar verplichtingen opnieuw uit te voeren naarmate de gebeurtenis verdwijnt.

Een tijdelijke overmachtssituatie zorgt aldus slechts voor een schorsing van de contractuele verplichtingen, tenzij het nut van de overeenkomst verloren gaat door de vertraging.

Indien de gebeurtenis echter een blijvende hinderpaal vormt voor de nakoming van de contractuele verplichtingen, gaan deze teniet.

Of een overmachtssituatie nu tijdelijk dan wel definitief is, is afhankelijk van een aantal factoren zoals:

  • - de alternatieve uitvoeringsmogelijkheden
  • - de feitelijke omstandigheden waarin de verbintenis uitgevoerd moet worden
  • - het al dan niet voorzienbare einde van de plotse externe gebeurtenis
  • - de uitvoeringstermijn waarbinnen de contractuele verplichtingen uitgevoerd dienen te worden.

 

2. De Overheid als wolf in schaapsvacht?

Zal bovenvermelde theorie ook staande blijven wanneer de beperkende maatregelen worden opgelegd door de Opdrachtgever zelf, zijnde de Overheid.

Want men kan uiteraard zo in een perverse juridische situatie terechtkomen waar de Aannemer door de overheidsmaatregelen beknot wordt in de uitvoering van zijn aannemingsopdracht en de Overheid aan de andere kant de Aannemer aansprakelijk stelt voor de schade die uit vertraging / stilleging van de werken.

De vraag stelt zich dan ook of de Aannemer bij Overheidsopdrachten een bijzondere bescherming kan genieten door de Wet Overheidsopdrachten en het uitvoerend KB.

Het antwoord is overwegend positief: de Overheid lijkt op het eerste gezicht rekening te moeten houden met de gevolgen van de coronamaatregelen voor de Aannemers aan wie zij een opdracht mocht gunnen.

Maar net als voor een Aannemer werkzaam in het private milieu, zijn de vertraagde / stilgelegde werken op zich niet voldoende.

De Aannemer moet ook hier kunnen aantonen dat de gevolgen van de vertraagde / stilgelegde werken niet ontweken of verholpen konden worden ondanks dat men hiertoe al het nodige heeft gedaan.

Met andere woorden, de vertraging / stillegging van de werken door de Overheid moet de deadline van de werken absoluut onmogelijk hebben gemaakt.

Indien de Aannemer daarin slaagt, geniet hij wel een bijzonder regime.

 

 

3. Meer zuurstof voor de Aannemer bij Overheidsopdrachten!

De Aannemer kan tenslotte niet alleen een verlenging van de uitvoeringstermijn vragen, maar ook een verbreking van de opdracht en zelfs een schadevergoeding.

Het verschil met een Aannemer in de private sector is in die zin opmerkelijk, nu het verkrijgen van een schadevergoeding bij Overheidsopdrachten wel wettelijk verankerd is, daar waar dit bij Private Aanneming zal dienen te worden geïnterpreteerd onder de gemeenrechtelijke regels van aanneming, zonder dat dit ergens specifiek wordt bepaald.

Toch is de logica van deze wettelijke verankering niet ver zoek omdat van een ‘gewone’ opdrachtgever uiteraard minder kan verwacht worden dat hij de Aannemer zou vergoeden voor vertraging ingevolge de coronamaatregelen van de Overheid, terwijl van de Overheid die deze maatregelen zelf heeft uitgevaardigd, dit wel enigszins verwacht kan worden.

De Overheid lijkt de veiligheidsnoodzaak en de impact van haar eigen maatregelen dus te beseffen.

De bescherming is wel niet onbegrensd: om een schadevergoeding te bekomen, moet de Aannemer een zéér belangrijk nadeel aantonen.

Alleen schade met een hoge kostprijs voor de Aannemer opent het recht op schadevergoeding.

Wat nu een hoge kostprijs voor opdrachten gepubliceerd na 30.06.2017 concreet is, wordt wettelijk aan de hand van drempels verankerd. De initiële aannemingsprijs bepaalt welke drempel in een bepaalde situatie van toepassing is.

Alleen indien de schade van de Aannemer deze grens overstijgt, kan hiervoor ook een schadevergoeding gevraagd worden. Anders niet.

Het is dus alles of niets voor de Aannemer.

De regelgever wilde hiermee destijds het uitzonderlijke karakter van de vergoeding benadrukken en vermijden dat te pas en te onpas een schadevergoeding zou worden gevraagd.

Ten slotte moet de Aannemer ook bedachtzaam te werk gaan en de Overheid binnen de dertig dagen van dit ernstig nadeel in kennis te stellen om zijn kansen op een schadevergoeding te openen.

Een vergetelheid kan de Aannemer duur komen te staan, want dan valt de bescherming volledig weg en kan de Overheid vertragingsboetes opleggen, ook al zijn de coronamaatregelen van de Overheid net de oorzaak van het stilleggen van of de vertraging van de werf.

De federale overheid mocht zich als eerste openbare Opdrachtgever wel reeds begripvol opstellen door aan te kondigen dat zij geen vertragingsboetes zou opleggen naar aanleiding van de coronacrisis. Zij werd hierin snel gevolgd door de Vlaamse overheid.

Deze laatste mocht zelfs de lokale en provinciale besturen aansporen om eenzelfde begrip te tonen, maar het is nog wachten of deze andere overheden hierin effectief zullen volgen.

Een verwittigde aannemer bij overheidsopdrachten is er aldus twee waard!

 

 

4. Conclusie: de Wet Overheidsopdrachten als voldoende beschermend mondmasker

Samenvattend kunnen we dus stellen dat door de specifieke bepalingen in de Wet Overheidsopdrachten en het uitvoerend KB de Aannemer bij Overheidsopdrachten in sommige gevallen een betere bescherming kan genieten dan de Aannemer in de private sector en deze zelfs een vergoeding kan gaan vorderen van haar eigen Opdrachtgever wanneer de aannemingswerken ernstig worden vertraagd dan wel worden stilgelegd door de maatregelen van de Overheid zelf.

Uiteraard blijft het koffiedik kijken hoe de rechterlijke instanties in de toekomst zullen omgaan met de interpretatie van deze uitzonderlijke situatie. Op vandaag lijkt het echter dat de Aannemer bij Overheidsopdrachten in sommige gevallen over voldoende bescherming kan genieten door de bepalingen in de Wet Overheidsopdrachten en het uitvoerend KB, waardoor zo het risico voor besmetting door het coronavirus in deze gevallen tot een minimum kan worden herleid.

 

 



Ockier: Impact Corona op stedenbouwkundig en fiscaalrechtelijk gebied

 

Impact Corona op stedenbouwkundig en fiscaalrechtelijk gebied

auteur: Gilles Van Assche  -  Ockier & Partners

 

In de afgelopen dagen werden reeds heel wat wetgevende initiatieven uitgevaardigd naar aanleiding van de huidige noodsituatie. Het verbod op niet-essentiële verplaatsingen, dan wel de verplichting tot social distancing heeft gevolgen wat betreft de correcte naleving van de verplichtingen inzake de aanvraag en mogelijke goedkeuring van een omgevingsvergunning. Ook wat betreft de fiscaalrechtelijke gevolgen van de aankoop van vastgoed zijn er verplichtingen waarvan de naleving thans in het gedrang kan komen. De wetgevende initiatieven op deze gebieden bleven dan ook niet uit. In deze nieuwsbrief wordt een korte samenvatting gegeven van de laatste nieuwe maatregelen.

 

1. Termijnen en procedureregels inzake de omgevingsvergunning

 

De Vlaamse overheid en de gemeentelijke en provinciale overheden zijn gebonden aan strikte procedures en termijnen wat betreft vergunningsaanvragen. Deze aanvragen en eventueel hiertegen ingestelde beroepen dienen binnen een bepaalde termijn behandeld te worden, bij gebreke waaraan deze geacht worden stilzwijgend te zijn geweigerd, respectievelijk afgewezen. Daarnaast is mogelijk ook een openbaar onderzoek vereist en dienen adviezen te worden ingewonnen van onder meer de omgevingsvergunningscommissie.

 

Mede als gevolg van de vaststelling dat door heel wat gemeenten maatregelen werden genomen met gevolgen voor wat betreft de toegankelijkheid van het gemeentehuis, de organisatie van openbare onderzoeken en het inkijken van dossiers drongen zich procedurele aanpassingen op. Middels het Besluit van de Vlaamse Regering van 24 maart 2020 werd hieraan tegemoetgekomen. Ter zake werden enkele procedurele aanpassingen doorgevoerd om te voorkomen dat burgers en ondernemers een automatische weigering zouden krijgen van hun vergunning en om ieders recht op dossierinzage te beschermen.

 

Toepassingsgebied

Het Besluit is van toepassing op alle vergunningsaanvragen en administratieve beroepen die reeds werden ingediend in het omgevingsloket voor inwerkingtreding van het besluit – in casu 24 maart 2020 - en waarvan de procedure momenteel lopende is. Verder vallen ook onder het toepassingsgebied de nieuwe aanvragen en administratieve beroepen die werden ingediend vanaf het inwerking treden van het besluit tot en met 24 april 2020 (verlengbaar). 

 

Termijnverlengingen

Het Besluit voorziet enerzijds in termijnverlengingen en anderzijds in procedurele aanpassingen. Kort geschetst wordt voorzien in een verlenging van de beslissingstermijn inzake vergunningsaanvragen met 60 dagen in eerste aanleg voor de gewone procedure (met openbaar onderzoek) en een verlenging met 30 dagen wat betreft de vereenvoudigde procedure (zonder openbaar onderzoek).

 

Daarnaast wordt de beroepstermijn waarbinnen beroep tegen een vergunningsaanvraag kan worden ingesteld verlengd met 30 dagen en wordt de beslissingstermijn m.b.t. dit administratief beroep verlengd met 60 dagen.

 

Verder wordt ook de termijn verlengd vanaf wanneer gebruik gemaakt kan worden van de omgevingsvergunning. Ingevolge het Besluit wordt deze termijn gebracht op 65 dagen (+ 30 dagen).

 

Procedurele aanpassingen

Naast de termijnverlengingen werden ook enkele procedurele aanpassingen ingevoerd. Het Besluit heeft als gevolg dat reeds opgestarte en nog niet beëindigde openbare onderzoeken op datum van inwerkingtreding worden geschorst en dit vanaf de inwerkingtreding. Deze onderzoeken kunnen pas worden verdergezet na 24 april 2020 (mogelijkheid tot verlenging). Daarbij dient erop gewezen te worden dat bezwaren die ingediend worden tijdens de periode van schorsing als ontvankelijk beschouwd zullen worden. Nieuwe openbare onderzoeken zullen pas opgestart kunnen worden na 24 april 2020 (opnieuw mogelijkheid tot verlenging).

 

Om tegemoet te komen aan het recht om in de procedure van vergunningsaanvraag gehoord te worden, zal het bevoegde bestuur of voorzitter van de omgevingsvergunningscommissie kunnen beslissen om de hoorzittingen schriftelijk, via teleconferentie of via videoconferentie te houden, en dit gedurende de ganse civiele noodsituatie. Ook als niemand vraagt om gehoord te worden, zullen de omgevingsvergunningscommissies moeten vergaderen, maar dan wel op een veilige wijze zoals door het Besluit voorzien.

 

Een uitblijvend advies zal tijdens de duur van de maatregelen bovendien niet langer automatisch geacht worden stilzwijgend gunstig te zijn. Met laattijdige adviezen zal de bevoegde overheid wel degelijk rekening kunnen houden, doch de mogelijkheid wordt geboden om, wanneer het advies uitblijft, aan de adviesvereiste voorbij te gaan. Passeren door personeelstekort dossiers waarin normalerwijze een negatief advies zou worden uitgebracht, dan wordt voorzien dat bij het uitblijven of laattijdig verstrekken van een advies omwille van de civiele noodsituatie de adviesinstantie haar mogelijkheid om beroep in te stellen niet verliest.

 

Ook het uitblijvend advies van de adviesinstanties aan het team MER van het Departement Omgeving over het ontwerp van project-MER in het kader van de vergunningsprocedure zal niet automatisch geacht worden stilzwijgend gunstig te zijn, doch wanneer het advies uitblijft zal opnieuw aan de adviesvereiste kunnen worden voorbijgegaan.

 

2. Maatregelen inzake fiscaalrechtelijke gevolgen aankoop vastgoed

 

Door de Vlaamse Belastingdienst werden eveneens enkele steunmaatregelen uitgevaardigd teneinde o.m. bedrijven, burgers en notarissen extra flexibiliteit en financiële ademruimte te geven in deze maatschappelijk en economisch moeilijke periode. De toleranties op het vlak van de verkooprechten moeten er o.m. voor zorgen dat geen akten moeten verleden worden enkel en alleen om aan de Vlaamse fiscale verplichtingen te voldoen.

 

Uitstel van betaling voor bedrijven

Een eerste maatregel is dat de Vlaamse Belastingdienst de aanslagbiljetten van onroerende voorheffing voor aanslagjaar 2020 pas vanaf september 2020 zal versturen in plaats van vanaf mei 2020. Deze maatregel geldt voor bedrijven die rechtspersonen zijn. Eenmanszaken zullen soepel een afbetalingsplan en eventueel kwijtschelding van nalatigheidsinteresten kunnen vragen.

 

Verlenging van termijnen om aan fiscale verplichtingen te voldoen voor verkooprechten

Er wordt daarnaast een tijdelijke verlenging ingevoerd van twee maanden tot na het einde van de verstrengde maatregelen om aan fiscale verplichtingen te voldoen, met name inzake de verkooprechten, zonder belastingverhoging tot gevolg.

 

Concreet

De notariële verkoopakte dient in principe binnen de vier maanden na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst te worden verleden. Deze termijn zal verlengd worden met twee maanden. De termijn zal automatisch worden verlengd als de verstrengde maatregelen langer van kracht blijven.

 

Ook de termijnen om te voldoen aan de voorwaarden om de gunstregimes te behouden worden verlengd met eenzelfde extra termijn. Deze versoepeling heeft concreet betrekking op o.m. de teruggave en meeneembaarheid van betaalde verkooprechten, het verlaagd tarief van verkooprechten bij de aankoop van de enige gezinswoning en het verlaagd tarief bij aankoop van een bescheiden woning. Wat betreft bijvoorbeeld de meeneembaarheid door verrekening betekent dit dat de termijn waarbinnen de authentieke akte van aankoop van het nieuw onroerend goed dient verleden te worden (binnen de twee jaar na de authentieke akte van de verkoop van de vorige hoofdverblijfplaats) verlengd zal worden met een extra termijn van twee maanden na het einde van de verstrengde maatregelen.

 

Soepel toestaan van afbetalingsplannen

De Vlaamse Belastingdienst zal zich verder soepel opstellen wanneer aan haar een verzoek tot afbetalingsplan wordt gericht. Wat betreft de navorderingen van verkooprechten (bijvoorbeeld als niet tijdig voldaan werd aan de voorwaarde om een gunstregime te behouden) zal, aangezien het vaak om grote bedragen gaat, een afbetalingsplan gespreid kunnen worden over maximaal 48 maanden in plaats van 24 maanden. Er zullen, om de administratieve last te beperken, voor de toekenning van het plan bovendien geen bewijsstukken van financiële moeilijkheden gevraagd worden.