“Kennis en ervaring zijn alleen van nut als ze uitgewisseld worden.”

Meer dan ooit is deze mooie lijfspreuk van onze past-Voorzitter Hendrik Leurs actueel in een wereld die schijnbaar steeds sneller rond haar as draait.

Hij richtte dan ook, samen met stichtend voorzitter Willy Haegens, eind 2013 mee feXpro op, de beroepsfederatie voor vastgoedeXperten en -promotoren, om de kennisberoepen uit de vastgoedsector en de vastgoedpromotoren te verenigen.

Opleidingen en seminaries organiseren, actuele informatie verschaffen, praktijkgerichte werkgroepen organiseren, een aankoopplatform, behartiging van de belangen van de sector, bevordering van onderlinge contacten tussen de leden,….. vormden meteen van bij de start een sterk aanbod van feXpro.

Na de oprichting zorgde dit samen met de inzet van de bestuurders er voor dat feXpro een constante aangroei van het aantal leden kende.

Ik mocht begin 2018 als nieuwe voorzitter de fakkel overnemen van één van de meest erudiete mensen uit onze sector die ik ken. “Big shoes to fill”, maar dat maakt het net zo boeiend.

Na de “jeugdjaren” wil feXpro de komende jaren gans Vlaanderen “veroveren” en het aanbod diensten en tools voor onze leden verder uitbreiden.

De ambities van het nieuwe bestuur zijn dus steil, maar de motivatie is er! Bovendien is er voor versterking gezorgd, want feXpro beschikt vanaf dit jaar over een zevenkoppig bestuur.

Zo willen wij feXpro nog beter laten beantwoorden aan wat u als lid van uw beroepsorganisatie verwacht en bijdragen aan uw professioneel succes.

Met collegiale groeten,


Glenn Geyssens

Voorzitter


Fexpro leden genieten 15% korting op een aantal boeken inzake vastgoed van Larcier

Btw-aftrek makelaars- en publiciteitskosten gesplitste verkoop: Hof van Justitie verduidelijkt

Btw-aftrek makelaars- en publiciteitskosten gesplitste verkoop: Hof van Justitie verduidelijkt

Auterus: Tiberghien Advocaten: Stijn Vastmans, Stein De Maeijer, Samira Moujahid

 

In de vastgoedsector is het courante praktijk dat een bouwpromotor een project realiseert op gronden die eigendom zijn van een andere vennootschap. Bij verkoop aan derden draagt de grondvennootschap de grondaandelen over (onder registratiebelasting) terwijl de bouwpromotor de opstallen verkoop met toepassing van de btw (zgn. gesplitste verkopen).

Publiciteitskosten, administratiekosten en makelaarskosten worden in de regel ten laste gelegd bij de bouwvennootschap waarbij de btw op deze kosten 100% in aftrek wordt gebracht.

Bij btw-controles leidt dit vaak tot discussies waarbij de btw-aftrek wordt beperkt omdat deze kosten geacht worden ook betrekking te hebben op de verkopen door de grondvennootschap. Daarbij legt de btw-administratie een aftrekbeperking op die bepaald wordt op basis van de gerealiseerd omzet bij de grondvennootschap en de bouwvennootschap.

In een vorige newsflash hebben we erop gewezen dat het Hof van Cassatie dit standpunt van de btw-administratie in vraag gesteld heeft en waarbij deze problematiek via een prejudiciële vraag werd doorverwezen aan het Europees Hof van Justitie. Het Europees Hof heeft op 1 oktober haar arrest geveld (C-405/19).

In haar arrest heeft het Hof van Justitie verduidelijkt dat het loutere feit dat de opgelopen kosten deels ten goede zouden komen van de grondvennootschap op zich niet voldoende is om de btw-aftrek te gaan beperken bij de bouwvennootschap. Het Hof vereist hiervoor wel dat er een rechtstreeks en onmiddellijk verband tussen deze uitgaven en de economische activiteit van de belastingplichtige bestaat en het voordeel voor de derde (de grondvennootschap) ondergeschikt is aan de behoeften van het bedrijf van de belastingplichtige.

De vraag of er een rechtstreekse link is tussen deze kosten en de btw-belaste verkopen bij de bouwpromotor blijft dus een feitenkwestie, waarbij de beoordeling aan de nationale rechter wordt overgelaten. In antwoord op de derde vraag van het Hof van Cassatie verduidelijkt het Europees Hof daarbij nog dat de omstandigheid dat de bouwvennootschap een deel van deze kosten zou kunnen doorrekenen aan de grondvennootschap een aanwijzing kan vormen voor de conclusie dat dit deel van de uitgaven geen verband houdt met de btw-belaste activiteiten van de bouwpromotor. Echter, het Hof vult dit aan met de vaststelling dat dit “op zich” niet voldoende is om de omvang van het recht op aftrek te bepalen. Er moet rekening gehouden worden met alle omstandigheden.

Deze uitspraak is o.i. positief voor de vastgoedsector omdat de boven beschreven standaardwerkwijze van de btw-administratie bij controles niet onverkort kan blijven gelden. Indien in de praktijk duidelijk is dat de volledige leiding van het bouwproject en de commercialisering hiervan bij de bouwvennootschap ligt, waarbij de grondvennootschap eerder een passieve activiteit heeft (het louter verkopen van grondaandelen zodra een koper wordt gevonden) moet o.i. principieel 100% recht op aftrek van de btw m.b.t. de genoemde kosten mogelijk zijn. Dit kan o.i. niet noodzakelijk worden verhinderd indien er, theoretisch, een mogelijkheid zou bestaan om een deel van de kosten vanuit de bouwvennootschap door te rekenen aan de grondvennootschap.

Zelfs indien op basis van de concrete feiten zou komen vast te staan dat een beperking van de btw-aftrek gerechtvaardigd is (wat o.i. in de praktijk niet vanzelfsprekend is) dan is een aftrekbeperking louter op basis van de gerealiseerde omzet o.i. in strijd met de Europese principes.

Het is nu afwachten hoe het Hof van Cassatie dit arrest zal toepassen in haar beslissing én hoe dit desgevallend verder door een Hof van Beroep in concreto zal worden beoordeeld.

To be continued...

Stijn Vastmans - Partner (stijn.vastmans@tiberghien.com)

Stein De Maeijer - Counsel (stein.demaeijer@tiberghien.com)

Samira Moujahid - Associate (samira.moujahid@tiberghien.com)

 

Bron: HvJ, 1 oktober 2020, C-405/19, Vos Aannemingen BVBA

 



Renovatie of nieuwbouw

Btw: 6% voor renovatie van woningen – het moeilijke onderscheid tussen renovatie en nieuwbouw

Auteur: Stein De Maeijer en Stijn Vastmans - Tiberghien advocaten 

 

De renovatiewerken aan een privéwoning die minstens 10 jaar oud is, kunnen in principe genieten van een verlaagd btw-tarief van 6%. Nieuwbouwwerken zijn daarentegen in principe onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21% (los van specifieke regelingen zoals voor sociale huisvesting, afbraak/heropbouw in stedelijke gebieden,…).

Het onderscheid tussen renovatie en nieuwbouw is in de praktijk niet altijd eenvoudig te maken en vergt een grondige analyse van de concrete verbouwingsplannen en de uit te voeren werken. Discussies n.a.v. een btw-controle kunnen tot een pijnlijke kostprijsverhoging voor de bouwheer leiden (15% + boetes en interesten).

Eind vorig jaar werd er in de media bericht over misbruik van het verlaagd 6% tarief voor de renovatie van privéwoningen. Los van het feit dat deze berichtgeving hierover niet altijd even accuraat en soms tendentieus was, hebben we in onze dagelijkse praktijk een duidelijke toename gemerkt van fiscale controles en discussies over deze problematiek.

Het is daarbij opvallend dat de fiscus in veel gevallen een strenger standpunt inneemt dan de regels zoals vastgelegd in de eigen administratieve commentaren.

Kort samengevat is er sprake van een renovatie wanneer de werken aan de woning op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de dragende structuur van het te renoveren gebouw (dit zijn voornamelijk de dragende muren en de vloerplaten).

Ook een uitbreiding van een bestaande woning kan genieten van het verlaagd 6% tarief voor zover cumulatief voldaan is aan volgende voorwaarden:

  • de oppervlakte van het oude gedeelte blijft betekenisvol in vergelijking met het nieuwe gedeelte (de zogenaamde 50% regel); en
  • het nieuwe gedeelte kan niet onafhankelijk van het oude gedeelte functioneren, maar vormt er integendeel een coherent en complementair geheel mee.

Welnu, met name over het concept “dragende muren” en de vraag of uitbreidingswerken complementair zijn met een bestaande woning zien we veel discussies waarbij nieuwe/striktere interpretaties toegepast worden.

Deze evolutie leert ons 2 zaken: (i) wees als bouwheer uitermate voorzichtig, en raadpleeg desnoods voorafgaand een adviseur, bij bouwprojecten die zowel een verbouwing als een uitbreiding van de bestaande woning inhouden en (ii) ga niet te vlug akkoord met een btw-controleur indien deze een eigen, té strikte interpretatie van de geldende regels toepast.

Voor aannemers blijft het tenslotte van groot belang om van de bouwheer de verklaring te vragen voor de toepassing van het 6%-tarief om zodoende de eigen aansprakelijkheid in te kunnen dekken.

 

Stein De Maeijer en Stijn Vastmans – Tiberghien advocaten

www.tiberghien.com

 



Statbel publiceert cijfers rond uitgereikte bouwvergunningen

Statbel publiceert cijfers rond uitgereikte bouwvergunningen

Statbel heeft haar recentste cijfers rond het aantal uitgereikte bouwvergunningen gepubliceerd. Die gaan terug tot mei van dit jaar. Het aantal vergunde nieuwe residentiële gebouwen in ons land is in de eerste 5 maanden van 2020 met 9% toegenomen tegenover dezelfde periode in 2019 tot 12.111 gebouwen. De toename is het sterkst in het Vlaams Gewest, waar deze 9,4% bedroeg.

De nationale cijfers voor mei 2020 geven aan dat er voor 1.753 nieuwe residentiële gebouwen bouwvergunningen werden uitgereikt. Dat is een afname met 20% ten aanzien van april dit jaar. De cijfers voor april deden het dan weer 30% minder goed vergeleken met die van maart 2020. In het Vlaams Gewest werden er in april en mei dit jaar 2.778 gebouwen vergund, vorig jaar waren dat er in dezelfde maanden nog 3.409.

Ook nationaal werden in april en mei 2019 nog voor 4.503 residentiële gebouwen vergunningen uitgereikt, tegenover 3.951 in dezelfde twee maanden dit jaar, een daling met 12%. Wat de renovaties betreft, werden er in de eerste 5 maanden van dit jaar voor 11.543 projecten op de residentiële woonmarkt vergunningen uitgereikt. Dat aandeel is licht teruggelopen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (11.665).



Nieuwe partner: Vinoscoop

 

 

 

20% korting op alle wijnen en 10% op alle spirits. 

www.vinoscoop.be

 



NIEUW bij feXpro!

 

Champagne Gruet - Brut 

 

Voor onze leden en partners: 

€ 16,30 excl. BTW