Btw-aftrek makelaars- en publiciteitskosten gesplitste verkoop: Hof van Justitie verduidelijkt

Btw-aftrek makelaars- en publiciteitskosten gesplitste verkoop: Hof van Justitie verduidelijkt

Auterus: Tiberghien Advocaten: Stijn Vastmans, Stein De Maeijer, Samira Moujahid

 

In de vastgoedsector is het courante praktijk dat een bouwpromotor een project realiseert op gronden die eigendom zijn van een andere vennootschap. Bij verkoop aan derden draagt de grondvennootschap de grondaandelen over (onder registratiebelasting) terwijl de bouwpromotor de opstallen verkoop met toepassing van de btw (zgn. gesplitste verkopen).

Publiciteitskosten, administratiekosten en makelaarskosten worden in de regel ten laste gelegd bij de bouwvennootschap waarbij de btw op deze kosten 100% in aftrek wordt gebracht.

Bij btw-controles leidt dit vaak tot discussies waarbij de btw-aftrek wordt beperkt omdat deze kosten geacht worden ook betrekking te hebben op de verkopen door de grondvennootschap. Daarbij legt de btw-administratie een aftrekbeperking op die bepaald wordt op basis van de gerealiseerd omzet bij de grondvennootschap en de bouwvennootschap.

In een vorige newsflash hebben we erop gewezen dat het Hof van Cassatie dit standpunt van de btw-administratie in vraag gesteld heeft en waarbij deze problematiek via een prejudiciële vraag werd doorverwezen aan het Europees Hof van Justitie. Het Europees Hof heeft op 1 oktober haar arrest geveld (C-405/19).

In haar arrest heeft het Hof van Justitie verduidelijkt dat het loutere feit dat de opgelopen kosten deels ten goede zouden komen van de grondvennootschap op zich niet voldoende is om de btw-aftrek te gaan beperken bij de bouwvennootschap. Het Hof vereist hiervoor wel dat er een rechtstreeks en onmiddellijk verband tussen deze uitgaven en de economische activiteit van de belastingplichtige bestaat en het voordeel voor de derde (de grondvennootschap) ondergeschikt is aan de behoeften van het bedrijf van de belastingplichtige.

De vraag of er een rechtstreekse link is tussen deze kosten en de btw-belaste verkopen bij de bouwpromotor blijft dus een feitenkwestie, waarbij de beoordeling aan de nationale rechter wordt overgelaten. In antwoord op de derde vraag van het Hof van Cassatie verduidelijkt het Europees Hof daarbij nog dat de omstandigheid dat de bouwvennootschap een deel van deze kosten zou kunnen doorrekenen aan de grondvennootschap een aanwijzing kan vormen voor de conclusie dat dit deel van de uitgaven geen verband houdt met de btw-belaste activiteiten van de bouwpromotor. Echter, het Hof vult dit aan met de vaststelling dat dit “op zich” niet voldoende is om de omvang van het recht op aftrek te bepalen. Er moet rekening gehouden worden met alle omstandigheden.

Deze uitspraak is o.i. positief voor de vastgoedsector omdat de boven beschreven standaardwerkwijze van de btw-administratie bij controles niet onverkort kan blijven gelden. Indien in de praktijk duidelijk is dat de volledige leiding van het bouwproject en de commercialisering hiervan bij de bouwvennootschap ligt, waarbij de grondvennootschap eerder een passieve activiteit heeft (het louter verkopen van grondaandelen zodra een koper wordt gevonden) moet o.i. principieel 100% recht op aftrek van de btw m.b.t. de genoemde kosten mogelijk zijn. Dit kan o.i. niet noodzakelijk worden verhinderd indien er, theoretisch, een mogelijkheid zou bestaan om een deel van de kosten vanuit de bouwvennootschap door te rekenen aan de grondvennootschap.

Zelfs indien op basis van de concrete feiten zou komen vast te staan dat een beperking van de btw-aftrek gerechtvaardigd is (wat o.i. in de praktijk niet vanzelfsprekend is) dan is een aftrekbeperking louter op basis van de gerealiseerde omzet o.i. in strijd met de Europese principes.

Het is nu afwachten hoe het Hof van Cassatie dit arrest zal toepassen in haar beslissing én hoe dit desgevallend verder door een Hof van Beroep in concreto zal worden beoordeeld.

To be continued...

Stijn Vastmans - Partner (stijn.vastmans@tiberghien.com)

Stein De Maeijer - Counsel (stein.demaeijer@tiberghien.com)

Samira Moujahid - Associate (samira.moujahid@tiberghien.com)

 

Bron: HvJ, 1 oktober 2020, C-405/19, Vos Aannemingen BVBA

 



Renovatie of nieuwbouw

Btw: 6% voor renovatie van woningen – het moeilijke onderscheid tussen renovatie en nieuwbouw

Auteur: Stein De Maeijer en Stijn Vastmans - Tiberghien advocaten 

 

De renovatiewerken aan een privéwoning die minstens 10 jaar oud is, kunnen in principe genieten van een verlaagd btw-tarief van 6%. Nieuwbouwwerken zijn daarentegen in principe onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21% (los van specifieke regelingen zoals voor sociale huisvesting, afbraak/heropbouw in stedelijke gebieden,…).

Het onderscheid tussen renovatie en nieuwbouw is in de praktijk niet altijd eenvoudig te maken en vergt een grondige analyse van de concrete verbouwingsplannen en de uit te voeren werken. Discussies n.a.v. een btw-controle kunnen tot een pijnlijke kostprijsverhoging voor de bouwheer leiden (15% + boetes en interesten).

Eind vorig jaar werd er in de media bericht over misbruik van het verlaagd 6% tarief voor de renovatie van privéwoningen. Los van het feit dat deze berichtgeving hierover niet altijd even accuraat en soms tendentieus was, hebben we in onze dagelijkse praktijk een duidelijke toename gemerkt van fiscale controles en discussies over deze problematiek.

Het is daarbij opvallend dat de fiscus in veel gevallen een strenger standpunt inneemt dan de regels zoals vastgelegd in de eigen administratieve commentaren.

Kort samengevat is er sprake van een renovatie wanneer de werken aan de woning op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de dragende structuur van het te renoveren gebouw (dit zijn voornamelijk de dragende muren en de vloerplaten).

Ook een uitbreiding van een bestaande woning kan genieten van het verlaagd 6% tarief voor zover cumulatief voldaan is aan volgende voorwaarden:

  • de oppervlakte van het oude gedeelte blijft betekenisvol in vergelijking met het nieuwe gedeelte (de zogenaamde 50% regel); en
  • het nieuwe gedeelte kan niet onafhankelijk van het oude gedeelte functioneren, maar vormt er integendeel een coherent en complementair geheel mee.

Welnu, met name over het concept “dragende muren” en de vraag of uitbreidingswerken complementair zijn met een bestaande woning zien we veel discussies waarbij nieuwe/striktere interpretaties toegepast worden.

Deze evolutie leert ons 2 zaken: (i) wees als bouwheer uitermate voorzichtig, en raadpleeg desnoods voorafgaand een adviseur, bij bouwprojecten die zowel een verbouwing als een uitbreiding van de bestaande woning inhouden en (ii) ga niet te vlug akkoord met een btw-controleur indien deze een eigen, té strikte interpretatie van de geldende regels toepast.

Voor aannemers blijft het tenslotte van groot belang om van de bouwheer de verklaring te vragen voor de toepassing van het 6%-tarief om zodoende de eigen aansprakelijkheid in te kunnen dekken.

 

Stein De Maeijer en Stijn Vastmans – Tiberghien advocaten

www.tiberghien.com

 



Statbel publiceert cijfers rond uitgereikte bouwvergunningen

Statbel publiceert cijfers rond uitgereikte bouwvergunningen

Statbel heeft haar recentste cijfers rond het aantal uitgereikte bouwvergunningen gepubliceerd. Die gaan terug tot mei van dit jaar. Het aantal vergunde nieuwe residentiële gebouwen in ons land is in de eerste 5 maanden van 2020 met 9% toegenomen tegenover dezelfde periode in 2019 tot 12.111 gebouwen. De toename is het sterkst in het Vlaams Gewest, waar deze 9,4% bedroeg.

De nationale cijfers voor mei 2020 geven aan dat er voor 1.753 nieuwe residentiële gebouwen bouwvergunningen werden uitgereikt. Dat is een afname met 20% ten aanzien van april dit jaar. De cijfers voor april deden het dan weer 30% minder goed vergeleken met die van maart 2020. In het Vlaams Gewest werden er in april en mei dit jaar 2.778 gebouwen vergund, vorig jaar waren dat er in dezelfde maanden nog 3.409.

Ook nationaal werden in april en mei 2019 nog voor 4.503 residentiële gebouwen vergunningen uitgereikt, tegenover 3.951 in dezelfde twee maanden dit jaar, een daling met 12%. Wat de renovaties betreft, werden er in de eerste 5 maanden van dit jaar voor 11.543 projecten op de residentiële woonmarkt vergunningen uitgereikt. Dat aandeel is licht teruggelopen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (11.665).



Nieuwe partner: Vinoscoop

 

 

 

20% korting op alle wijnen en 10% op alle spirits. 

www.vinoscoop.be

 



NIEUW bij feXpro!

 

Champagne Gruet - Brut 

 

Voor onze leden en partners: 

€ 16,30 excl. BTW

 



Nieuwe partner: FACQ

Bij Facq stellen onze teams alles in het werk om de professionals zo efficiënt mogelijk verder te helpen met aangepaste diensten en deskundig advies. Via ons netwerk van verkooppunten zijn wij steeds dicht in uw buurt met een uitgebreid productgamma in sanitair, verwarming, waterbehandeling en plaatsingsmateriaal. Door onze efficiënte logistiek kunt u op ons rekenen wanneer dat nodig is.

 

Op www.facq.be kan u overal en op elk gewenst moment op uw beveiligde ruimte van de e-commerce om producten te raadplegen, bestellingen te plaatsen, offertes aan te vragen en uw facturen te beheren. Het team "projecten" stelt al hun vaardigheden ter beschikking om samen met u de lastenboeken te analyseren.

 

contactpersoon: Karel D'Heygere - Regiomanager - karel.dheygere@facq.be

 



Hoe besmettelijk is het Coronavirus voor Aanneming bij Overheidsopdrachten?

Hoe besmettelijk is het Coronavirus voor Aanneming bij Overheidsopdrachten?

auteur: Advocaat Jan Allaert - Bonus Advocaten

 

We worden de laatste dagen geconfronteerd met een tsunami aan berichtgeving over hoe het Coronavirus juridisch dient te worden geïnterpreteerd en wat de mogelijke impact ervan is voor de diverse actoren in het bouwproces door de maatregelen die worden opgelegd door de Overheid.

Maar wat indien de Overheid zelf betrokken partij is als Opdrachtgever en haar Aannemer geconfronteerd wordt met de dwingende maatregelen van haar eigen Opdrachtgever?

Kan die Aannemer zich dan verschuilen achter het feit dat haar Opdrachtgever maatregelen mocht opleggen die haar eigen werken ernstig vertragen of zelfs stilleggen, of valt de Aannemer dan gewoon terug op de algemene discussie contractuele wanprestatie vs. overmacht?

 

1. De 'blijf in uw kot' - maatregel: een vrijgeleide voor trage aannemers?

Kan men zomaar stellen dat het coronavirus 'an sich' een overmachtssituatie inhoudt en de maatregelen die opgelegd zijn door de Overheid, een vorm van overmacht zijn?

Het coronavirus en de crisis die zich op dit moment afspeelt, zijn ons inziens op zich niet voldoende om gekwalificeerd te worden als een overmachtssituatie.

Men dient zich steeds de vraag te stellen of de crisis het werk van de Aannemer volstrekt lamlegt, meer bepaald: is de uitvoering van de contractuele verbintenissen absoluut onmogelijk?

De opgelegde overheidsmaatregelen vormen slechts een vorm van overmacht, enkel en alleen als zij het werk onmogelijk maken.

Het lijkt ons evenwel evident dat indien de Overheid de bouwsector in het algemeen stillegt, deze maatregel een niet-toerekenbare gebeurtenis uitmaakt die de uitvoering van aannemingswerken absoluut onmogelijk maakt.

Maar wat indien de maatregelen de bouwsector niet in het algemeen stilleggen, maar wel een dermate invloed hebben op de werken dat deze eveneens drastisch vertragen of dreigen stil te vallen? Zo dienen we te denken aan het verbod om met meerderen naar de werf te rijden, of het werken met een te respecteren afstand, dan wel het stilvallen van de toeleveringsbedrijven.

Het principe is en blijft dat indien de verbintenissen van de Aannemer onmogelijk uitgevoerd kunnen worden omwille van een externe acute omstandigheid, de Aannemer hiervoor niet aansprakelijk kan worden gesteld en dit derhalve in principe geen contractuele wanprestatie vormt door de Aannemer.

Toch blijft betreffende de rechtsgevolgen van overmacht een onderscheid tussen tijdelijke en definitieve overmacht aan de orde.

Het is vanzelfsprekend dat een gebeurtenis die de uitvoering van de contractuele verplichtingen door de Aannemer tijdelijk verhindert, de Aannemer niet bevrijdt om haar verplichtingen opnieuw uit te voeren naarmate de gebeurtenis verdwijnt.

Een tijdelijke overmachtssituatie zorgt aldus slechts voor een schorsing van de contractuele verplichtingen, tenzij het nut van de overeenkomst verloren gaat door de vertraging.

Indien de gebeurtenis echter een blijvende hinderpaal vormt voor de nakoming van de contractuele verplichtingen, gaan deze teniet.

Of een overmachtssituatie nu tijdelijk dan wel definitief is, is afhankelijk van een aantal factoren zoals:

  • - de alternatieve uitvoeringsmogelijkheden
  • - de feitelijke omstandigheden waarin de verbintenis uitgevoerd moet worden
  • - het al dan niet voorzienbare einde van de plotse externe gebeurtenis
  • - de uitvoeringstermijn waarbinnen de contractuele verplichtingen uitgevoerd dienen te worden.

 

2. De Overheid als wolf in schaapsvacht?

Zal bovenvermelde theorie ook staande blijven wanneer de beperkende maatregelen worden opgelegd door de Opdrachtgever zelf, zijnde de Overheid.

Want men kan uiteraard zo in een perverse juridische situatie terechtkomen waar de Aannemer door de overheidsmaatregelen beknot wordt in de uitvoering van zijn aannemingsopdracht en de Overheid aan de andere kant de Aannemer aansprakelijk stelt voor de schade die uit vertraging / stilleging van de werken.

De vraag stelt zich dan ook of de Aannemer bij Overheidsopdrachten een bijzondere bescherming kan genieten door de Wet Overheidsopdrachten en het uitvoerend KB.

Het antwoord is overwegend positief: de Overheid lijkt op het eerste gezicht rekening te moeten houden met de gevolgen van de coronamaatregelen voor de Aannemers aan wie zij een opdracht mocht gunnen.

Maar net als voor een Aannemer werkzaam in het private milieu, zijn de vertraagde / stilgelegde werken op zich niet voldoende.

De Aannemer moet ook hier kunnen aantonen dat de gevolgen van de vertraagde / stilgelegde werken niet ontweken of verholpen konden worden ondanks dat men hiertoe al het nodige heeft gedaan.

Met andere woorden, de vertraging / stillegging van de werken door de Overheid moet de deadline van de werken absoluut onmogelijk hebben gemaakt.

Indien de Aannemer daarin slaagt, geniet hij wel een bijzonder regime.

 

 

3. Meer zuurstof voor de Aannemer bij Overheidsopdrachten!

De Aannemer kan tenslotte niet alleen een verlenging van de uitvoeringstermijn vragen, maar ook een verbreking van de opdracht en zelfs een schadevergoeding.

Het verschil met een Aannemer in de private sector is in die zin opmerkelijk, nu het verkrijgen van een schadevergoeding bij Overheidsopdrachten wel wettelijk verankerd is, daar waar dit bij Private Aanneming zal dienen te worden geïnterpreteerd onder de gemeenrechtelijke regels van aanneming, zonder dat dit ergens specifiek wordt bepaald.

Toch is de logica van deze wettelijke verankering niet ver zoek omdat van een ‘gewone’ opdrachtgever uiteraard minder kan verwacht worden dat hij de Aannemer zou vergoeden voor vertraging ingevolge de coronamaatregelen van de Overheid, terwijl van de Overheid die deze maatregelen zelf heeft uitgevaardigd, dit wel enigszins verwacht kan worden.

De Overheid lijkt de veiligheidsnoodzaak en de impact van haar eigen maatregelen dus te beseffen.

De bescherming is wel niet onbegrensd: om een schadevergoeding te bekomen, moet de Aannemer een zéér belangrijk nadeel aantonen.

Alleen schade met een hoge kostprijs voor de Aannemer opent het recht op schadevergoeding.

Wat nu een hoge kostprijs voor opdrachten gepubliceerd na 30.06.2017 concreet is, wordt wettelijk aan de hand van drempels verankerd. De initiële aannemingsprijs bepaalt welke drempel in een bepaalde situatie van toepassing is.

Alleen indien de schade van de Aannemer deze grens overstijgt, kan hiervoor ook een schadevergoeding gevraagd worden. Anders niet.

Het is dus alles of niets voor de Aannemer.

De regelgever wilde hiermee destijds het uitzonderlijke karakter van de vergoeding benadrukken en vermijden dat te pas en te onpas een schadevergoeding zou worden gevraagd.

Ten slotte moet de Aannemer ook bedachtzaam te werk gaan en de Overheid binnen de dertig dagen van dit ernstig nadeel in kennis te stellen om zijn kansen op een schadevergoeding te openen.

Een vergetelheid kan de Aannemer duur komen te staan, want dan valt de bescherming volledig weg en kan de Overheid vertragingsboetes opleggen, ook al zijn de coronamaatregelen van de Overheid net de oorzaak van het stilleggen van of de vertraging van de werf.

De federale overheid mocht zich als eerste openbare Opdrachtgever wel reeds begripvol opstellen door aan te kondigen dat zij geen vertragingsboetes zou opleggen naar aanleiding van de coronacrisis. Zij werd hierin snel gevolgd door de Vlaamse overheid.

Deze laatste mocht zelfs de lokale en provinciale besturen aansporen om eenzelfde begrip te tonen, maar het is nog wachten of deze andere overheden hierin effectief zullen volgen.

Een verwittigde aannemer bij overheidsopdrachten is er aldus twee waard!

 

 

4. Conclusie: de Wet Overheidsopdrachten als voldoende beschermend mondmasker

Samenvattend kunnen we dus stellen dat door de specifieke bepalingen in de Wet Overheidsopdrachten en het uitvoerend KB de Aannemer bij Overheidsopdrachten in sommige gevallen een betere bescherming kan genieten dan de Aannemer in de private sector en deze zelfs een vergoeding kan gaan vorderen van haar eigen Opdrachtgever wanneer de aannemingswerken ernstig worden vertraagd dan wel worden stilgelegd door de maatregelen van de Overheid zelf.

Uiteraard blijft het koffiedik kijken hoe de rechterlijke instanties in de toekomst zullen omgaan met de interpretatie van deze uitzonderlijke situatie. Op vandaag lijkt het echter dat de Aannemer bij Overheidsopdrachten in sommige gevallen over voldoende bescherming kan genieten door de bepalingen in de Wet Overheidsopdrachten en het uitvoerend KB, waardoor zo het risico voor besmetting door het coronavirus in deze gevallen tot een minimum kan worden herleid.

 

 



Ockier: Impact Corona op stedenbouwkundig en fiscaalrechtelijk gebied

 

Impact Corona op stedenbouwkundig en fiscaalrechtelijk gebied

auteur: Gilles Van Assche  -  Ockier & Partners

 

In de afgelopen dagen werden reeds heel wat wetgevende initiatieven uitgevaardigd naar aanleiding van de huidige noodsituatie. Het verbod op niet-essentiële verplaatsingen, dan wel de verplichting tot social distancing heeft gevolgen wat betreft de correcte naleving van de verplichtingen inzake de aanvraag en mogelijke goedkeuring van een omgevingsvergunning. Ook wat betreft de fiscaalrechtelijke gevolgen van de aankoop van vastgoed zijn er verplichtingen waarvan de naleving thans in het gedrang kan komen. De wetgevende initiatieven op deze gebieden bleven dan ook niet uit. In deze nieuwsbrief wordt een korte samenvatting gegeven van de laatste nieuwe maatregelen.

 

1. Termijnen en procedureregels inzake de omgevingsvergunning

 

De Vlaamse overheid en de gemeentelijke en provinciale overheden zijn gebonden aan strikte procedures en termijnen wat betreft vergunningsaanvragen. Deze aanvragen en eventueel hiertegen ingestelde beroepen dienen binnen een bepaalde termijn behandeld te worden, bij gebreke waaraan deze geacht worden stilzwijgend te zijn geweigerd, respectievelijk afgewezen. Daarnaast is mogelijk ook een openbaar onderzoek vereist en dienen adviezen te worden ingewonnen van onder meer de omgevingsvergunningscommissie.

 

Mede als gevolg van de vaststelling dat door heel wat gemeenten maatregelen werden genomen met gevolgen voor wat betreft de toegankelijkheid van het gemeentehuis, de organisatie van openbare onderzoeken en het inkijken van dossiers drongen zich procedurele aanpassingen op. Middels het Besluit van de Vlaamse Regering van 24 maart 2020 werd hieraan tegemoetgekomen. Ter zake werden enkele procedurele aanpassingen doorgevoerd om te voorkomen dat burgers en ondernemers een automatische weigering zouden krijgen van hun vergunning en om ieders recht op dossierinzage te beschermen.

 

Toepassingsgebied

Het Besluit is van toepassing op alle vergunningsaanvragen en administratieve beroepen die reeds werden ingediend in het omgevingsloket voor inwerkingtreding van het besluit – in casu 24 maart 2020 - en waarvan de procedure momenteel lopende is. Verder vallen ook onder het toepassingsgebied de nieuwe aanvragen en administratieve beroepen die werden ingediend vanaf het inwerking treden van het besluit tot en met 24 april 2020 (verlengbaar). 

 

Termijnverlengingen

Het Besluit voorziet enerzijds in termijnverlengingen en anderzijds in procedurele aanpassingen. Kort geschetst wordt voorzien in een verlenging van de beslissingstermijn inzake vergunningsaanvragen met 60 dagen in eerste aanleg voor de gewone procedure (met openbaar onderzoek) en een verlenging met 30 dagen wat betreft de vereenvoudigde procedure (zonder openbaar onderzoek).

 

Daarnaast wordt de beroepstermijn waarbinnen beroep tegen een vergunningsaanvraag kan worden ingesteld verlengd met 30 dagen en wordt de beslissingstermijn m.b.t. dit administratief beroep verlengd met 60 dagen.

 

Verder wordt ook de termijn verlengd vanaf wanneer gebruik gemaakt kan worden van de omgevingsvergunning. Ingevolge het Besluit wordt deze termijn gebracht op 65 dagen (+ 30 dagen).

 

Procedurele aanpassingen

Naast de termijnverlengingen werden ook enkele procedurele aanpassingen ingevoerd. Het Besluit heeft als gevolg dat reeds opgestarte en nog niet beëindigde openbare onderzoeken op datum van inwerkingtreding worden geschorst en dit vanaf de inwerkingtreding. Deze onderzoeken kunnen pas worden verdergezet na 24 april 2020 (mogelijkheid tot verlenging). Daarbij dient erop gewezen te worden dat bezwaren die ingediend worden tijdens de periode van schorsing als ontvankelijk beschouwd zullen worden. Nieuwe openbare onderzoeken zullen pas opgestart kunnen worden na 24 april 2020 (opnieuw mogelijkheid tot verlenging).

 

Om tegemoet te komen aan het recht om in de procedure van vergunningsaanvraag gehoord te worden, zal het bevoegde bestuur of voorzitter van de omgevingsvergunningscommissie kunnen beslissen om de hoorzittingen schriftelijk, via teleconferentie of via videoconferentie te houden, en dit gedurende de ganse civiele noodsituatie. Ook als niemand vraagt om gehoord te worden, zullen de omgevingsvergunningscommissies moeten vergaderen, maar dan wel op een veilige wijze zoals door het Besluit voorzien.

 

Een uitblijvend advies zal tijdens de duur van de maatregelen bovendien niet langer automatisch geacht worden stilzwijgend gunstig te zijn. Met laattijdige adviezen zal de bevoegde overheid wel degelijk rekening kunnen houden, doch de mogelijkheid wordt geboden om, wanneer het advies uitblijft, aan de adviesvereiste voorbij te gaan. Passeren door personeelstekort dossiers waarin normalerwijze een negatief advies zou worden uitgebracht, dan wordt voorzien dat bij het uitblijven of laattijdig verstrekken van een advies omwille van de civiele noodsituatie de adviesinstantie haar mogelijkheid om beroep in te stellen niet verliest.

 

Ook het uitblijvend advies van de adviesinstanties aan het team MER van het Departement Omgeving over het ontwerp van project-MER in het kader van de vergunningsprocedure zal niet automatisch geacht worden stilzwijgend gunstig te zijn, doch wanneer het advies uitblijft zal opnieuw aan de adviesvereiste kunnen worden voorbijgegaan.

 

2. Maatregelen inzake fiscaalrechtelijke gevolgen aankoop vastgoed

 

Door de Vlaamse Belastingdienst werden eveneens enkele steunmaatregelen uitgevaardigd teneinde o.m. bedrijven, burgers en notarissen extra flexibiliteit en financiële ademruimte te geven in deze maatschappelijk en economisch moeilijke periode. De toleranties op het vlak van de verkooprechten moeten er o.m. voor zorgen dat geen akten moeten verleden worden enkel en alleen om aan de Vlaamse fiscale verplichtingen te voldoen.

 

Uitstel van betaling voor bedrijven

Een eerste maatregel is dat de Vlaamse Belastingdienst de aanslagbiljetten van onroerende voorheffing voor aanslagjaar 2020 pas vanaf september 2020 zal versturen in plaats van vanaf mei 2020. Deze maatregel geldt voor bedrijven die rechtspersonen zijn. Eenmanszaken zullen soepel een afbetalingsplan en eventueel kwijtschelding van nalatigheidsinteresten kunnen vragen.

 

Verlenging van termijnen om aan fiscale verplichtingen te voldoen voor verkooprechten

Er wordt daarnaast een tijdelijke verlenging ingevoerd van twee maanden tot na het einde van de verstrengde maatregelen om aan fiscale verplichtingen te voldoen, met name inzake de verkooprechten, zonder belastingverhoging tot gevolg.

 

Concreet

De notariële verkoopakte dient in principe binnen de vier maanden na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst te worden verleden. Deze termijn zal verlengd worden met twee maanden. De termijn zal automatisch worden verlengd als de verstrengde maatregelen langer van kracht blijven.

 

Ook de termijnen om te voldoen aan de voorwaarden om de gunstregimes te behouden worden verlengd met eenzelfde extra termijn. Deze versoepeling heeft concreet betrekking op o.m. de teruggave en meeneembaarheid van betaalde verkooprechten, het verlaagd tarief van verkooprechten bij de aankoop van de enige gezinswoning en het verlaagd tarief bij aankoop van een bescheiden woning. Wat betreft bijvoorbeeld de meeneembaarheid door verrekening betekent dit dat de termijn waarbinnen de authentieke akte van aankoop van het nieuw onroerend goed dient verleden te worden (binnen de twee jaar na de authentieke akte van de verkoop van de vorige hoofdverblijfplaats) verlengd zal worden met een extra termijn van twee maanden na het einde van de verstrengde maatregelen.

 

Soepel toestaan van afbetalingsplannen

De Vlaamse Belastingdienst zal zich verder soepel opstellen wanneer aan haar een verzoek tot afbetalingsplan wordt gericht. Wat betreft de navorderingen van verkooprechten (bijvoorbeeld als niet tijdig voldaan werd aan de voorwaarde om een gunstregime te behouden) zal, aangezien het vaak om grote bedragen gaat, een afbetalingsplan gespreid kunnen worden over maximaal 48 maanden in plaats van 24 maanden. Er zullen, om de administratieve last te beperken, voor de toekenning van het plan bovendien geen bewijsstukken van financiële moeilijkheden gevraagd worden.



Van Dessel: Heeft het coronavirus impact op de beslissingen van bestuurders, zaakvoerders en leidinggevenden en hoe kunnen zij zich persoonlijk indekken?

 

 

 

 

 

Beste feXpro-lid,

De coronacrisis heeft ongetwijfeld ook invloed op uw activiteiten. We informeren u graag over enkele verzekeringsoplossingen die u beschermen in deze moeilijke periode.
 

Heeft het coronavirus impact op de beslissingen van bestuurders, zaakvoerders en leidinggevenden en hoe kunnen zij zich persoonlijk indekken?

De impact van het coronavirus heeft de onvoorspelbaarheid naar een hoger niveau getild. Zaakvoerders worden gedwongen om beslissingen te nemen over het al dan niet openen van hun zaak, welke goederen en diensten ze nog kunnen aanbieden, aan wie ze thuiswerk kunnen toestaan of wie er op de werkplek aanwezig moet zijn, hoe ze hun kernactiviteiten dienen aan te passen om het hoofd boven water te houden en wat dan de werkomstandigheden moeten zijn voor degenen die niet thuis kunnen werken. Ze moeten de verzoeken en aanbevelingen van de overheid, de gezondheid van hun werknemers en klanten en de economische realiteit van het bedrijf met elkaar in evenwicht brengen. Bovendien moeten ze nadenken over de gevolgen die deze beslissingen kunnen hebben voor hun aansprakelijkheid, zowel civielrechtelijk als strafrechtelijk.

Dé oplossing: bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Van Dessel heeft speciaal een op maat gemaakte bestuurdersaansprakelijkheidspolis ontworpen voor de feXpro-leden, die volledig aansluit op hun activiteiten. De polis staat hen in de eerste plaats bij in de verdediging tegen elke claim tot schadevergoeding door derden, of bij het onopzettelijk overschrijden van de grens van strafrechtelijke aansprakelijkheid. De polis levert ook financiële bijstand, bijvoorbeeld voor het herstellen van hun imago, dat een deuk kreeg door negatieve commentaren op sociale media bij een verkeerde beleidsbeslissing. Tot slot kan de polis ook een eventuele schadevergoeding dekken. Inzake lichamelijk letsel wordt de schadevergoeding in principe door andere polissen opgevangen maar zou de D&O-polis als laatste reddingsboei kunnen tussenkomen als de bestuurder dreigt tussen twee stoelen te vallen.
 

ABR – een omnium voor uw werf in alle omstandigheden

Bij het stilliggen van de werven verdwijnt het risico op schade niet. Het reeds gebouwde gedeelte kan immers beschadigd geraken door storm, hevige windstoten, stortvloed, vandalisme, brand, diefstal van materialen , … Van Dessel voorziet steeds in haar contracten een clausule ‘stilstand van de werken’, voor een termijn van 3 tot 6 maanden, waardoor u niet hoeft te melden dat de werven stilliggen.

Belangrijk is wel dat u bij het einde van de bouwperiode laat weten of die verlengd moet worden. 6 weken vóór het voorziene einde van de bouwperiode ontvangt u van ons een mail om te vragen of een verlenging nodig is. Om van de dekking te kunnen blijven genieten, dient u dan ook op die vraag te reageren. Voor abonnementspolissen waarin de ABR’s op omzet aangegeven worden, moet enkel worden nagegaan of de maximale bouwperiode wordt overschreden.

We sommen nog even de belangrijkste dekkingen op die Van Dessel automatisch voorziet voor feXpro-leden en die niet ‘standaard’ op de verzekeringsmarkt verkrijgbaar zijn: 

  1. Faulty part en Full makers guarantee: Het fabricagerisico en de conceptuele fout zijn niet alleen tijdens de bouwfase gedekt maar ook tijdens onderhoudsperiode na de voorlopige oplevering.
  2. Dekking tot € 25.000 voor opzoekingskosten en extra kosten zoals overuren, versneld vervoer, buitenlandse technici, …
  3. Forfaitaire dekking tot € 5000 voor eigen administratiekosten (eigen werkuren of deze van projectleiders, verplaatsingskosten, …)
  4. Verplichte bouwnormen die veranderen binnen 2 jaar na de schade met hogere uitgaven tot gevolg, worden tot maximaal € 100.000 vergoed.
  5. Onderhoudsperiode mogelijk tot 24 maanden
  6. Aansprakelijkheid incl. burenhinder (art. 544) gedekt tot € 1.250.000 voor alle feXpro-leden!

 

Burgerlijke Aansprakelijkheid (BA) Onderneming ‘bouwpromotor- projectontwikkelaar- bouwconsultant’

Net zoals bij de ABR-polissen verdwijnt het risico op schade niet volledig tijdens een stilstand van de werf. In tegenstelling tot een ABR-polis, die een werf enkel maar verzekert tijdens een beperkte periode (bouw- en onderhoudsfase) blijft de BA doorlopen. Deze komt bovendien ook tussen voor andere zaken die de ABR-polis niet afdekt (bv. immateriële (financiële) schade). De bouwpromotor kan immers nog steeds worden aangesproken voor gebreken, schade, fouten die optreden bij verkoop van gebouwen vóór de coronacrisis. Een terrein waar een gebouw werd afgebroken, maar waar momenteel wegens corona niet op gebouwd kan worden, kan ook claims veroorzaken (bv. waterschade, reukhinder, een ongewenste bezoeker die valt op het terrein, vandalisme). Met de specifieke uitbreidingsclausules die we hebben voorzien in onze polis, vallen bovenstaande zaken automatisch mee onder de dekking.
 

Wenst u meer informatie of een zeer interessante offerte?

Contacteer dan Erwin Troch via erwin.troch@vandessel.be of op 0494 58 10 28.

 

 

 

 

 

 



Real.Gent

 

Beste leden

Ook op de bouw- en vastgoedsector zal de huidige COVID-19-crisis een enorme impact hebben.

Wij vinden het bij Real.Gent dan ook zeer belangrijk eveneens onze maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen. De gezondheid van de mensen en de maatschappij, maar ook deze van onze eigen bedrijven komt op de eerste plaats.

Gezien de huidige situatie met betrekking tot COVID-19, heeft het stuurcomité van Real.Gent bijgevolg besloten om het vastgoedevent, editie 2020, uitzonderlijk te verdagen naar volgend jaar.

Deze beslissing werd mede genomen uit respect voor de solvabiliteit van iedere onderneming actief in onze mooie sector. Het stuurcomité is van mening dat iedere bouw- en vastgoedprofessional, op het ogenblik van de herstart van onze activiteiten, meer van zijn of haar tijd nuttig hieraan zal willen besteden.

Zorg ondertussen goed voor jullie gezondheid en die van jullie naasten, zodat jullie na deze crisis de nodige extra miles kunnen steken in jullie business.

We hopen jullie allen volgend jaar in goede gezondheid weer te mogen verwelkomen.

Rik Schepens
Lid Stuurgroep Real.Gent
www.real.gent